Коммерческое управление. Коммерческий отдел: структура и управление. Специалисты по коммерческой деятельности

Физическое или юридическое лицо вправе приобретать коммерческую недвижимость, инвестируя в неё личный или уставной капитал. Это не обязывает собственника вести бизнес самостоятельно. Доходы с предприятия можно получать, передавая приобретённый объект в доверительное управление предпринимателю или компании, предоставляющей данные услуги.

Что такое доверительное управление коммерческой недвижимостью

Доверительное управление - это передоверие третьему лицу собственных полномочий, касающихся организации и ведения бизнеса с собственной недвижимостью, в которую ранее был инвестирован принадлежащий собственнику капитал. Когда имеется в виду коммерческая недвижимость, доверительному управляющему переходят полномочия на торговые здания, помещения или павильоны. Иногда ими являются промышленные помещения, которые используются под бизнес, в том числе под хранение продукции.

В любом случае в доверительное управление передаются только площади, которые официально выведены из оборота как жилые помещения и относятся к нежилому фонду. Этот факт должен быть зафиксирован в Едином Государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Особенности доверительного управления коммерческой недвижимостью

Управление недвижимостью имеет сходство с посреднической деятельностью доверенных лиц. Тем не менее деятельность управляющего отличается следующим:

предоставлением полного пакета услуг;
официальным оформлением договора, а не только доверенности;
обязательным получением вознаграждения за предоставленные услуги;
утверждённым регламентом работ;
отчётом управляющего перед собственником за эффективность деятельности.

Такое управление имеет вид найма компетентного специалиста или управляющей компании для выполнения обязанностей, установленных договором услуг.

Я работала в компании, которая занималась коммерческой недвижимостью. Вы заключаете договор, и вам ежемесячно деньги перечисляют за сдачу квартиры за минусом агентской комиссии, оговорённой в договоре.

дважды мама
https://www.u-mama.ru/forum/family/housing/547383/

Естественно, если такой договор не заключён, собственник коммерческой недвижимости выполняет обязанности по сдаче площадей в аренду самостоятельно. А при оформлении доверенности посреднику доверенное лицо исполняет их частично, без регламента предъявляемых к нему требований.

Торговая площадь может передаваться в управление без мебели и оборудования

Кто выступает субъектами доверительного управления

Субъектами доверительного управления выступают стороны договора, которыми по факту являются:

собственник недвижимого имущества, передающий его управляющему;
управляющий, принимающий коммерческую недвижимость от собственника.

В юридической терминологии они выступают под следующими определениями, что регламентируется соответствующими статьями Гражданского кодекса (ГК):

По общему правилу учредителем доверительного управления (ст. 1014 ГК) является собственник имущества, передаваемого в управление. При этом форма собственности значения не имеет - имущество может находиться в частной собственности (граждан или юридических лиц), муниципальной или государственной (субъектов Федерации, Российской Федерации).
В качестве доверительного управляющего (ст. 1015 ГК) может выступать либо индивидуальный предприниматель, либо коммерческая организация в виде хозяйственного общества (товарищества) или производственного кооператива. Государственные и муниципальные унитарные предприятия не могут быть доверительными управляющими, поскольку сами не являются собственниками имущества, а обладают имуществом на праве хозяйственного ведения и оперативного управления. Не могут выступать в качестве доверительных управляющих органы государственной власти и местного самоуправления.

Собственник или исполнитель услуг-физическое лицо действует от своего имени, идентифицируясь по гражданскому паспорту. От имени юридических лиц вправе действовать только руководители фирм, назначенные учредителем. В обоих случаях стороны могут задействовать доверенных лиц.

Если со стороны одного из субъектов или с обеих сторон действуют представители интересов, то субъекты доверительного управления не меняются, а в договор вносится формулировка, указывающая, в чьих интересах действует поверенный. По преимуществу юридические лица всегда выступают под эгидой уполномоченного представителя, действующего по доверенности от организации. А физические лица обязаны обеспечить своих доверенных лиц нотариально удостоверенной доверенностью.

Как выбрать доверительного управляющего и какие функции он выполняет

В первую очередь следует определиться в объёмах недвижимости, которая переходит управляющему. От этого зависит пакет необходимых услуг, которые от него потребуются. Когда речь идёт о больших объёмах и обширных площадях коммерческой недвижимости, выбираются управляющие компании или представители крупных альянсов. При выборе компании нужно обратить внимание на привлекательность представленного ею предложения и перечень базовых услуг. В функции управляющего обязательно входят следующие:

Мониторинг рынка недвижимости, анализ ситуации.
Планирование эффективности эксплуатации недвижимости.
Подача объявлений и иная реклама для поиска арендаторов, проведение показов торговых или промышленных площадей.
Заключение договоров с арендаторами объектов.
Оплата коммунальных услуг.
Получение платежей от арендаторов.
Оказание услуг по подготовке арендуемых площадей к эксплуатации.
Страхование недвижимости и работа со страховыми компаниями при наступлении страхового случая.
Улучшение характеристик помещений, их модификация.

Список услуг управляющей компании можно увидеть на сайте в публичном доступе или попросить выслать

Однако некоторые субъекты отличаются спецификой предоставляемого пакета услуг или географией их предоставления. Максимально полный пакет услуг предлагают представители мировых лидеров, которые распространили своё влияние и на отечественном рынке. В их числе следующие:

CB Richard Ellis - крупнейший альянс, чьё лидерство распространилось по всему миру. В РФ его представительства открылись в Москве и Санкт-Петербурге. Собственники коммерческой недвижимости, проживающие в этих городах, могут обращаться туда, если желают вывести свой бизнес на международный уровень. Им предложат полный пакет услуг: от развития бизнес-плана и оформления документации до предложений по расширению бизнеса. Соответственно, туда выгодно обращаться только по организации крупных предприятий.
NAI Becar - сеть организаций, распространившаяся не только в столичных мегаполисах РФ, но и в 20 других городах-миллионниках. Преимущество её в том, что она доступна большему числу граждан. Но представительства также привлекают только крупные проекты, то есть к ним выгодно обращаться при наличии собственности на обширные коммерческие площади, где компания разворачивает бизнес по проекту логистов компании.
Colliers International FM - распространило свои представительства практически во всех краевых и областных центрах РФ. В отличие от CB Richard Ellis и NAI Becar, эта фирма берётся за работы любого объёма и любой сложности. Она предоставит услуги доверительного управления не только коммерческими зданиями, где можно организовать деятельность торгово-развлекательных или торговых центров, но и организует аренду складов и других нежилых помещений. Сюда можно обращаться, если у собственника недвижимости приземлённые планы и ориентация на стабильный бизнес.
Sawatzky Property Management - эта компания шагнула ещё дальше. Она начинает сотрудничество с инвестиций в бизнес. То есть потенциальные собственники недвижимости вначале вкладываются в строительство торговых центров, после чего выкупают построенные фирмой здания, оформляют их на себя и передают в доверительное управление компании. Соответственно, обратиться в такую компанию целесообразно тогда, когда есть деньги на инвестирование, но нет времени на оформление бумаг по сделкам купли-продажи коммерческих площадей.

На мой взгляд, обращение в такие компании имеет смысл, если правильно подобрать коммерческое предложение. Но не следует забывать, что оплата их услуг достигает 15% общей стоимости аренды, а это для многих инвесторов считается нерентабельным вложением. Я считаю, что зачастую более выгодно обращаться в местные фирмы, предлагающие аналогичные услуги. Они менее известны, чем мировые авторитеты, поэтому оплата их услуг в основном составляет 10%, а иногда достигает 7%.

Информацию о них можно получить как у менеджеров компании, так и на форумах, где обсуждаются результаты обращения граждан в ту или иную компанию. Например, там можно получить определённые рекомендации, хотя не редкость и резкие высказывания в адрес управляющих фирм.

Зачем платить дармоедам? От проблем вы вряд ли абстрагируетесь ….

https://www.e1.ru/talk/forum/read.php?f=96&i=654529&t=654529

На мой взгляд, негативные высказывания нельзя сбрасывать со счетов, если нет других отзывов.

Надёжность компании можно проследить по следующим показателям, которые могут быть получены на её официальном сайте:

наличие действующей (не просроченной) лицензии;
полный объём уставной документации фирмы;
период работы на рынке недвижимости от 5 лет;
число удовлетворённых клиентов, оставивших свои отзывы.

По портфолио управляющей компании можно понять, насколько масштабные задачи она способна выполнять

Личный опыт и опыт моих клиентов подсказывает, что при поиске может быть выявлена следующая информация о компании, которая может пригодиться для создания максимально объективной картины:

приблизительное количество недовольных клиентов;
как минимум - наличие лиц, недовольных качеством предоставляемых услуг;
наличие арбитражных или гражданских процессов с участием компании (в зависимости от того, в каком качестве она выступала).

Если официальный сайт отсутствует, мы можем сделать вполне правомерный вывод о возможном мошенничестве поставщика услуг. Чтобы не стать жертвой группы лиц, действующих по поддельным документам, следует запросить выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) о регистрации фирмы в качестве юридического лица. То же касается дочерних компаний, чья непосредственная принадлежность к альянсу или крупной компании по оказанию услуг заявлена с их стороны, но с очевидностью не прослеживается. Безоговорочного доверия таковые не вызывают, так как в любой момент могут провести махинации с недвижимостью и прекратить своё существование.

Анализ спроса и предложения на рынке недвижимости

В понятие анализа входит мониторинг ситуации, сложившейся в районе расположения коммерческой недвижимости . Управляющий оценивает ситуацию:

с ценообразованием аренды;
с планируемой прибылью от сдачи в аренду;
с востребованностью площадей имеющегося сегмента.

Доверительный управляющий анализирует ситуацию на рынке услуг аренды и проводит сравнительный анализ по следующим параметрам:

Выбирает успешно сдаваемые в аренду помещения и процент не востребованных арендаторами объектов, которые пустуют.
Рассматривает и сверяет характеристики тех и иных объектов.
Принимает за образец для руководства собственных действий примеры удачной сдачи арендатору аналогичных объектов.
Предусматривает допустимость рисков и способы сведения их к нулю.

Здесь же могут рассматриваться и предлагаться собственнику имущества варианты от получения прибыли альтернативным способом, если он представляется наиболее эффективным. Например, вместо торгового центра использовать здание под торгово-развлекательный центр. Благодаря анализу выбирается максимально эффективный вариант.

Поиск арендаторов, реклама

В функции управляющей компании входит задача по сдаче помещения:

в кратчайшие сроки, без простоев;
по максимально эффективным ценам.

По моим данным, распространено положение, что максимальный срок, допустимый для простоя недвижимости, может составлять не более двух недель. Решить эту задачу, уложившись в установленные сроки, можно исключительно при комплексном подходе, формирующем ценообразование аренды в соответствии с условиями рынка. Поэтому подать объявления о сдаче недвижимости в аренду целесообразно только после завершения аналитических расчётов и мониторинга.

Нанять профессионалов: развесить рекламные щиты или растяжки, подключить местные СМИ.
Ограничиться собственным ресурсом: искать арендаторов по поданным объявлениям, вывесить объявление на стене предлагаемого объекта.

Объявление об аренде может исполняться в оригинальном стиле

Здесь можно выявить различие:

затрат денежных средств на рекламу и поиск арендаторов;
отдачи от поданной рекламы.

Соответственно, при привлечении специалистов и при самостоятельном поиске арендаторов отдача будет различаться в пользу привлечения рекламодателей. Поэтому многие компании вносят услуги по рекламе в базовый перечень, входящий в пакет услуг. В остальных ситуациях алгоритм подачи рекламы нужно согласовывать.

Необходимые документы

Для процедуры подготовки и заключения договора услуг собственник недвижимого имущества - физическое лицо - обязан представить пакет документов, который удостоверяет его личность и право собственности на недвижимость. Юридические лица обязательно предъявляют разрешение соучредителей на доверительное управление, кроме тех случаев, когда недвижимость входит в состав имущества, которым собственник уполномочен распоряжаться лично.

Так как соучредители сливают свой капитал, каждый из них вправе использовать по своему усмотрению ту часть имущества, стоимость которой не превышает объём внесённых в бизнес инвестиций. В этом случае вместо разрешения от соучредителей предъявляется справка, разрешающая использование установленной доли коммерческой недвижимости по своему усмотрению. Эта справка может быть получена исполнителем услуги в бухгалтерии компании.

Обращаю внимание ещё на один нюанс. Мною замечено, что при проверке пакета документации и заключении договора услуг требуются консультационные услуги юриста. Фирмы по преимуществу предоставляют их безвозмездно, о чём указывается в прайс-листе компании. ИП могут потребовать оплаты юридических услуг от собственника имущества.

Оплата коммунальных платежей и ремонтных работ, взимание арендной платы

Управляющий ответственен за сотрудничество с коммунальными службами, в том числе за следующее:

своевременную оплату предоставляемых ими услуг;
правильность начислений платежей от ЖКХ или ЖЭУ;
недопущение назначения пени и штрафов за просрочку платежа.

Это же касается взимания и предоставления собственнику арендной платы. Управляющий обязан:

своевременно получать и передавать арендную плату;
требовать пени за просрочку оплаты;
получать аванс при оформлении аренды во избежание ущерба;
требовать погашения убытков при досрочном расторжении договора аренды.

Так как арендатору требуется предоставить полностью подготовленные к эксплуатации торговые площади или иные коммерческие помещения, в обязанности управляющего входит их подготовка к использованию по назначению . При возникновении новых неполадок арендатор обращается к управляющему для их исправления. Эти действия обязательны, их проведение не влечёт повышения арендной платы.

Управляющий может делать ремонт и переоборудовать помещение для его эффективного использования

Управляющий вправе по согласованию с собственником или в силу собственных полномочий, указанных в договоре, модифицировать арендованное помещение. Модификация - это внесение неотделимых улучшений, которые качественно изменяют параметры используемой коммерческой недвижимости. К ним относятся только те улучшения, что появились после оформления договора аренды. Например:

полы с подогревом;
более современное или дизайнерское оформление стен;
установка встроенной мебели;
установка холодильных витрин;
обновление и дизайнерское оформление фасада;
существенное улучшение внутренней части торговых или иных коммерческих помещений с учётом их целевого использования.

Увеличение арендной платы за привнесённые виды усовершенствования обусловлены тем, что они допускают привлечение дополнительной прибыли.

Страхование коммерческой недвижимости

Для сдачи в аренду коммерческие здания и помещения должны быть застрахованы, так как при пользовании ими могут возникнуть обстоятельства, приводящие к непредвиденной порче фасада или внутренней части здания. Оформление юридических нюансов и все вопросы со страховщиками делегируются управляющему, который оформляет страхование недвижимости из денег, полученных от собственника недвижимости.

При возникновении страхового случая оформлением выплат собственнику коммерческой недвижимости занимается также уполномоченный сотрудник или компания. К страховым случаям могут относиться пожары, затопления и иные формы разрушения или порчи здания (помещения), переданного в ответственное управление.

Страхование защищает от ущерба, вызванного непредвиденными обстоятельствами

Порядок оформления и заключения договора доверительного управления коммерческой недвижимостью и его образец

В зависимости от того, какие объёмы недвижимого имущества передаются управляющему и кто выступает сторонами сделки - физические или юридические лица, формируется алгоритм процедуры. Крупные компании заключают такие договоры в офисе собственника или управляющей компании. В других случаях стороны вправе:

использовать деньги собственника для составления договора юристом;
заключить договор у нотариуса и удостоверить его нотариально;
составить текст договора самостоятельно с нотариальным удостоверением или без него.

Документ составляется в свободной форме. Главное, чтобы все внесённые в договор сведения соответствовали пакету документации и вносились без технических и юридических ошибок.

Какие документы понадобятся для составления и подписания договора

Пакет документации, на основании которого составляется договор доверительного управления, состоит из следующих бумаг:

гражданского паспорта с пропиской;
правоустанавливающего документа на коммерческую недвижимость;
справки из Росреестра об отсутствии или наличии ареста и обременения залогом.

Собственники-юридические лица представляют:

уставные документы;
правоустанавливающие документы на недвижимость;
выписку из ЕГРН о форме собственности юридического лица;
доверенность на действующего представителя компании;
решения собрания учредителей о передаче в ответственное управление;
протокол голосования общего собрания учредителей с положительным результатом;
справку из Росреестра об отсутствии или наличии ареста и обременения залогом.

Если доверительное управление оформляется по рекомендации правовых органов, могут потребоваться такие документы, как ходатайства заинтересованных лиц из числа кредиторов, решение суда или предписание судебного пристава. Иногда может понадобиться заключение независимого оценщика об установлении стоимости арендной платы.

Поставщики услуг предъявляют:

пакет учредительной документации;
лицензию на разрешение данного вида деятельности;
доверенность на представителя, паспорт.

Кроме документации, у поставщика услуг должен быть пакет с коммерческим предложением, подробно описывающим состав получаемых клиентом услуг, которые впоследствии могут входить в договор.

Управляющий заключает договор аренды как представитель компании и её уполномоченное лицо. Уполномоченные на оформление и подписание договора представители должны приложить доверенность, составленную и удостоверенную нотариусом .

Собственник обязан передать управляющему доверенность, перечисляющую все его полномочия

Составление договора, существенные положения и образец

Сторонами договора доверительного управления выступают его субъекты: собственник коммерческих площадей, который именуется учредителем управления, и управляющий, вступающий в доверительное управление недвижимостью. Предметом договора определяется коммерческая недвижимость с указанием её характеристик, технических параметров, адреса и места расположения в здании. Обязательными реквизитами договора будут:

определение сторон;
адрес объекта, его кадастровые и технические характеристики;
целевое назначение объекта;
услуги, которые предоставляет управляющая компания;
права и обязанности сторон;
ответственность сторон.

Договор должен быть подписан обеими сторонами

После подписания бумаги сторонами документ нужно передать в Росреестр для регистрации оформления передачи недвижимости в доверительное управление. Эта процедура требует оплаты госпошлины в размере:

2 000 рублей - для физических лиц;
22 000 рублей - для юридических лиц.

Составленный договор вступит в силу только после того, как завершится регистрация процедуры передачи полномочий управляющему и указанные в договоре сведения будут внесены в Росреестр.

Составление акта приёма-передачи коммерческой недвижимости

К договору доверительного управления нужно приложить акт приёма-передачи коммерческой недвижимости, которая переходит в доверительное управление. Эта процедура происходит следующим образом:

Стороны встречаются на территории недвижимого объекта, переходящего в управление.
Управляющий проверяет техническое состояние объекта и выявляет поломки, порчу внутренней части помещения или внешней части фасада. Определяет качество проведённого ремонта.
Стороны составляют акт, в котором указывают, что собственник передал, а управляющий принял указанное здание или помещение.
Включают в акт сведения об объекте недвижимости, в том числе его место расположения, кадастровые и технические характеристики.
Описывают существенные характеристики помещения, вносят сведения об имеющихся недостатках.
Ставят свои подписи и дату составления акта.

Акт может быть составлен по образцу .

Самостоятельной силы без предъявления договора акт не имеет. Он нужен, чтобы зафиксировать характеристики переходящего в управление объекта.

Когда управляющий будет возвращать недвижимость собственнику, состояние объекта будет сравниваться с первичным. В случае расхождения сведений может возникнуть спор, решение которого допускается в судебном порядке.

Налогообложение доверительного управления коммерческой недвижимостью

Налогом облагается прибыль, получаемая от управления коммерческой недвижимостью, согласно положениям статьи 276 НК РФ. Сюда включаются:

вознаграждение управляющей компании;
прибыль, полученная от аренды собственником.

Для собственника переданных в управление площадей действует налоговая ставка 13% от общей суммы полученного дохода. До конца 2018 года размер налоговой ставки увеличиваться не будет.

Налоговые требования, предъявляемые к компании, зависят от установленной системы налогообложения. Они могут быть ниже 13%, если фирма-учредитель управления или компания, осуществляющая доверительное управление, зарегистрирована в налоговом органе по льготной системе налогообложения.

Для уплаты налоговых сумм нужно подать налоговую декларацию. Отчёт по ней сдаётся один раз в течение одного налогового периода. Налоговым периодом является текущий календарный год. Отчётные сведения за прошедший календарный год подаются до 30 апреля следующего года. В налоговую базу не входят понесённые расходы. Налоговая ставка начисляется исключительно из суммы чистой прибыли. Для того чтобы её высчитать, нужно от общей прибыли от аренды коммерческих площадей вычесть сумму понесённых расходов. Остаток будет подлежать налогообложению по установленному регламенту.

Обе стороны должны своевременно заплатить налог с прибыли и отчитаться об уплате в налоговый орган

Каждая сторона подаёт свою налоговую декларацию самостоятельно. Когда управляющий получает налоговые обязанности собственника имущества согласно официально закреплённым условиям договора, он вправе подать декларацию о прибыли учредителя управления имуществом. Для этого от собственника-учредителя должна быть получена нотариально удостоверенная доверенность.

Порядок изменения и прекращения договора

Согласно положениям Гражданского кодекса, договор - это документ, констатирующий приобретение его сторонами определённых преимуществ, обусловленных составлением договора. Преимущества выражены в положениях договора и скомпонованы в пункты и подпункты. Поэтому они подлежат обязательному исполнению сторонами. В случае их неисполнения, согласно нормам статьи 450 ГК РФ, договор подлежит расторжению. Кроме того, что данная статья ГК является регламентом расторжения неисполняющегося договора, в самом теле документа должно быть внесено отдельное положение об ответственности сторон. В это положение могут войти условия, которые допускают взимание контрагентом пени и штрафов за некачественное предоставление услуг или просрочку выплат. Другие условия, при которых договор может расторгаться:

по согласию сторон;
в одностороннем порядке.

Если стороны прекращают договор по согласию, составляется соглашение, в котором они констатируют факт добровольного прекращения установленных ранее взаимных действий. С момента подписания такого соглашения поставка услуг по управлению недвижимостью прекращается.

Если инициатива разрыва отношений проистекает от одной стороны, а контрагент отказывается от прекращения взаимодействия, расторжение договора может производиться в суде, если будет подано исковое заявление.

Иногда ранее установленные договорённости утрачивают актуальность и перестают быть эффективными, поэтому предусмотрено изменение отдельных положений . Внесение таких изменений может происходить только на основании взаимного согласия. Составляется и подписывается соглашение с обязательным соблюдением следующих правил:

указание реквизитов договора доверительного управления;
указание пунктов и подпунктов, которые подлежат изменению;
внесение новых положений взамен заменяемых;
указание пунктов, которые прекращают своё действие;
внесение новых пунктов, которых ранее не существовало.

Подписанное соглашение передаётся в Росреестр для внесения изменений в информационный банк регистрирующего органа.

Плюсы и минусы доверительного управления коммерческой недвижимостью

Положительные моменты, предоставляемые собственнику коммерческих площадей наймом управляющего, выражаются в следующем:

работа управляющего будет осуществляться в соответствии с положениями договора, что придаст управлению контролируемый характер;
собственник может полностью устраниться из процесса организации бизнеса;
управляющий обладает большим опытом и компетенциями, чем собственник;
в назначенный договором день будет получена положенная прибыль;
по первому требованию собственника должен представляться отчёт о работе;
владелец объекта вправе намечать получение новых видов услуг от управляющего.

При простом посредничестве по доверенности таких полномочий у собственника нет. Также перечисленные удобства отсутствуют, если собственник недвижимости будет справляться со сдачей площадей в аренду самостоятельно.

Передача недвижимости в управление несёт и минусы:

оплата услуг потребуется даже при отсутствии прибыли;
при неэффективной работе придётся расторгать договор;
если управляющий окажется недобросовестным, придётся обращаться в суд;
от действий управляющего полностью зависит получение прибыли.

Мой личный опыт показывает, что ситуация с наймом управляющего может развернуться по-разному. Поэтому настоятельно рекомендую обращаться к проверенным вариантам найма специалистов или компаний, а перед подписанием бумаг - взвесить все указанные в договоре преимущества и предусмотреть возможные риски.

Возраст 54 года, бывший преподаватель вуза, научный работник, кандидат философских наук. Пишу на юридические, философские темы. Достигаю высокой уникальности текста, пишу без воды - чётким лаконичным стилем.

Деятельность торгового предприятия не протекает самостоятельно. Она направляется людьми, регулируется ими и управляется.

Система управления коммерческой деятельностью предприятия - это система, ориентированная на рынок, означающая не только организацию взаимосвязанной структуры задействованных в ней процессов предприятия, но и их сочетание со всеми внешними факторами.

Управление коммерческой деятельностью ставит своей непосредственной задачей внести определенную упорядоченность в коммерческие и торговые процессы, организовать совместные действия работников, участвующих в этих процессах, достичь согласованности и координации действий. При этом управление направлено на оптимизацию работы сотрудников в целях повышения эффективности коммерческих процессов и достижения конечных целей предприятия .

Коммерческая деятельность различных торговых предприятий имеет много общего. Однако конкретные управленческие решения, разработанные и реализованные одними торговыми предприятиями, не всегда могут быть использованы другими предприятиями. Это обусловлено изменениями факторов внешней среды. Кроме того, стремительно изменяются условия функционирования самого торгового предприятия. Следовательно, процесс управления должен определяться параметрами окружающей среды и их переменными величинами в пределах торгового предприятия.

Управление коммерческой деятельностью базируется на общих принципах и методах управления.

Основополагающие принципы построения управления коммерческой деятельностью торгового предприятия представлены на Рисунке 3.

Рисунок 3. Основные принципы построения управления коммерческой деятельностью торгового предприятия

Обеспечение согласованности между подразделениями (службами). Каждому подразделению (службе) торгового предприятия свойственны определенная предназначенность и выполняемые функции, т. е. они обладают в той или иной степени автономностью. Вместе с тем их действия должны быть скоординированы и согласованы во времени, что обусловливает единство системы управления торговым предприятием.

Обеспечение взаимодействия между коммерческой деятельностью и целями торгового предприятия . Коммерческая деятельность формируется и изменяется в соответствии с интересами и потребностями производства. Следовательно, функции управления коммерцией реализуются с учетом целей торгового предприятия.

Обеспечение иерархичности структуры управления. Характерным признаком управления является иерархический ранг. Организация управления коммерческой деятельностью должна быть ориентирована на вертикальные и горизонтальные связи.

Обеспечение комплексного подхода в управлении . С позиции комплексности принимаются во внимание все факторы, воздействующие на управленческие решения коммерческой деятельности. Предусматривается также связь коммерческих процессов торгового предприятия с субъектами внешней среды.

Обеспечение малозвенности в структуре управления. Под малозвенностью понимается несложная структура управления. Но при этом должны достигаться стабильность и надежность управления коммерческой деятельностью.

Обеспечение адаптивности структуры управления. Внутренняя и внешняя среда подвержена постоянным изменениям. Особенно это проявляется в период зарождения потребительского рынка. Поэтому гибкость и приспособляемость структуры управления коммерческой деятельностью к переменам и условиям окружающей среды имеют существенное значение.

Обеспечение исполнительной информацией. Выработка и принятие управленческих решений основываются на исполнительной информации. Она включает получение исходной информации, обработку, анализ и выдачу результатов управляюшегo воздействия.. Эта задача выполняется с помощью современных технических средств, пoзвoляюших автоматизировать процесс информационного обеспечения .

Управление коммерческой деятельностью нельзя отделить от системы управления торговым предприятием, которое выполняет еще и функции, связанные с технологической, экономической и финансовой деятельностью. Следовательно, при построении структуры управления коммерческой деятельностью необходимо учитывать взаимодействие и соподчиненность всех сoставляющих элементов, oбразуюших целoстную систему управления торговым предприятием.

Методы управления - это способы воздействия на управление коммерческими процессами и деятельностью. Они подразделяются на административные, организационные, экономические и правовые.

Административные методы определяются сферой деятельности и конкретными условиями торгового предприятия. Неoбходимo учитывать и альтернативные варианты управления, выбор и реализация которых определяется предвидением целевых результатов предприятия. Следует отметить, что иерархическое построение системы управления и содержание управленческих функций во многом зависят от занимаемых позиций руководством торгового предприятия. Здесь возможны различные компромиссные решения.

Организационные методы основаны на организационном, oрганизационно-распорядительнoм, организациoннo-метoдическoм и нормативном обеспечении. Они содержат регламентирующие требования организационного и методического характера, распорядительные, инструктивные и нормативные материалы, являющиеся предпосылками формирования управленческих решений. По мере развития рыночных отношений роль организационных методов, регулирующих воздействие на управление коммерческой деятельностью, будет возрастать.

Экономические методы в своем определении опираются на взятый курс и экономическую стратегию торгового предприятия, его потенциальные ресурсы, экономическое положение рынка. Совокупность экономических элементов - это исходные позиции в управлении коммерческой деятельностью предприятия. Воздействие экономических методов предопределяется окружающей экономической средой.

Правовые методы ориентированы на использование правового механизма, который базируется на принятых правовых и законодательных актах, соответствующих нормативах и положениях. Правовые методы заключаются в юридическом регулировании коммерческих процессов с учетом целевых задач торгового предприятия .

Названные методы управления не исключают друг друга и реализуются во взаимодействии. Их сочетание зависит от конкретных условий функционирования торгового предприятия и рыночной среды. Кроме того, организация коммерческой деятельности включает такие методы, как планирование, анализ деятельности предприятия.

В условиях рынка возникает потребность в расширении управленческих задач, разработке новых приемов и методов управления, пригодных для разнообразных форм собственности и развития коммерческой деятельности торговых предприятий. Другими словами, предполагается постоянный поиск путей совершенствования управления. Процесс управления торговым предприятием должен быть основан на рыночных принципах и методологии современного управления. Зарубежная наука управления прошла долгий путь своего развития. Предпосылками для этого являлись:

- экономические законы рынка;
- динамизм потребительского рынка;
- иерархическое построение структуры управления с ориентацией на стратегический курс в деятельности предприятия;
- организованность предприятия, определяемая его интегрированностью и приспособленностью к изменениям внешней среды;
- исходные и результирующие параметры.

А. Файоль создал теорию управления общественным производством, в которой сформулированы принципы управления, основанные на использовании потенциальных ресурсов предприятия. Он выделил пять исходных функций в управлении: планирование, организация, распорядительство, координация и контроль. Объективная необходимость создания системы управления, состоящей из взаимодействующих процессов, раскрыта М.Х. Месконом в работе «Основы менеджмента»: «Управление - это процесс, потому что работа по достижению целей - это не какое-то единовременное действие, а серия взаимосвязанных непрерывных действий. Эти действия, каждое из которых само по себе является процессом, очень важны для успеха предприятия. Их называют управленческими функциями. Каждая управленческая функция тоже представляет собой процесс, потому что так же состоит из серии взаимосвязанных действий. Процесс управления является общей суммой всех функций» .

Приведенные теоретические положения дают представление о подходах к управлению коммерческой деятельностью предприятия в условиях рынка. Система управления, ориентированная на рынок, означает не только организацию структуры и взаимосвязанную совокупность задействованных процессов предприятия, но и их сочетание со всеми внешними факторами. Управление коммерческой деятельностью ставит своей непосредственной задачей внести определенную упорядоченность в коммерческие и торговые процессы, организовать совместные действия работников, участвующих в этих процессах, достичь согласованности и координации действий. При этом управление направлено на оптимизацию работы сотрудников в целях повышения эффективности коммерческих процессов и достижения конечных целей предприятия.

В современных условиях деятельность торгового предприятия связана с предпринимательством, коммерцией, эконометрикой, экономической кибернетикой и информатикой. Этим определяется новый качественный уровень и экономический рост рынка. Соответствующим образом должна строиться и организационная структура управления торговым предприятием.

Многие руководители и менеджеры высшего звена пришли к убеждению

о необходимости введения принципиально нового подхода к управлению коммерческой деятельностью. Этого можно достичь путем введения маркетинговых служб (или хотя бы их основных элементов) на каждом предприятии. Поскольку маркетинг является чисто рыночной концепцией управления коммерческой деятельностью предприятия, то он позволит наиболее гармонично сочетать рыночные интересы предприятия и потребителя. Практический маркетинг принесет реальную пользу предприятию лишь в том случае, когда его применение будет осуществлено квалифицированными специалистами, обладающими знаниями в области рыночной стратегии и тактики.

Служба маркетинга, адекватно отвечающая требованиям рынка, еще

только зарождается. Ее развитие сдерживается отсутствием средств у предприятий, специально подготовленных кадров и методических разработок, адаптированных к местным условиям. Маркетинг является одной из важнейших функций управления предприятием, наряду с такими, как финансы, учет хозяйственных операций, подбор и расстановка кадров (управление персоналом).

Экономическое содержание, многообразие организационно-правовых форм, многофункциональность и полипредметность структуры, комплексность и системность организации, многоотраслевой характер охвата, глобальная направленность развития и роста масштабов коммерческой деятельности в условиях динамичной внешней среды и актуальной тенденции к специализации и интеграции хозяйственной деятельности субъектов на основе обмена создаваемыми ценностями обусловливают и востребуют соответствующий подход - логистику во всех ее проявлениях: как мышление, концепцию, как общее стратегическое целеполагание, как интегративную организацию, как функциональный менеджмент, как ресурсосберегающий алгоритм - как системный фактор повышения конкурентоспособности и экономического развития не только отдельных хозяйствующих субъектов, но и всей национальной экономики.

Грамотное, профессиональное управление описанными выше коммерческими процессами имеет ключевое значение для успешного функционирования и развития организации в целом. Именно успешная работа непосредственно с рынком придает смысл всем остальным процессам производственно-хозяйственной деятельности.

Коммерческая деятельность как система состоит из управляемой и управляющей подсистем , соединенных между собой каналами передачи информации.

В качестве управляемой подсистемы выступает совокупность коммерческих процессов, реализация которых обеспечивает сбыт продукции, товаров, выполнение услуг. Это обстоятельство требует деления управляемой системы в соответствии с характером протекающих на предприятии коммерческих операций.

Управляющая подсистема представляет собой совокупность взаимоувязанных методов управления коммерческой деятельностью, реализуемых людьми с помощью технических средств для обеспечения эффективности и результативности. К управленческой деятельности относятся: планирование, регулирование, контроль, учет, стимулирование (мотивация). Функции управления осуществляет специальный орган - коммерческий отдел предприятия .

Организация управления коммерческой деятельностью осуществляется путем организационного проектирования, реорганизации или ликвидации действующих систем, рационализации управления.

Элементы коммерческой деятельности в установленном порядке объединяются определенными связями, обеспечивающими их системную целостность, путем их организации приобретают упорядоченность и организуются в коммерческую систему. Полная упорядоченность системы управления коммерческой деятельностью может быть достигнута комплексным применением организационных методов управления: регламентирования, нормирования, инструктирования, контроля.

Совершенствование организации системы управления коммерческой деятельностью предполагает:

- четкую постановку целей коммерческой деятельности;
- установление согласованности критериев оценки полученных результатов, повышение действенности стимулов, побуждающих к слаженным действиям;
- выбор рациональных форм управления, совершенствование структуры коммерческой системы, распределение в ней обязанностей, прав и ответственности;
- разработку эффективных методов, обеспечивающих высокое качество коммерческих решений;
- внедрение процессов обработки коммерческой информации, документооборота, основанных на использовании современной компьютерной и офисной техники;
- установление научно обоснованного режима труда административно-управленческого аппарата, повышение культуры управления .

Управление объектом коммерческой недвижимости

Аудит эффективности использования объекта

На сегодняшний день управление коммерческой недвижимостью является одной из наиболее востребованных услуг, поскольку грамотно поставленный менеджмент гарантирует стабильное поступление доходов, а это залог процветания фирмы.

Под управлением коммерческой недвижимостью специалисты подразумевают определенную последовательность действий, направленных на рациональное использование коммерческого объекта, благодаря которым собственник получает максимальную прибыль.

Управление коммерческой недвижимостью – услуга, без которой, по мнению большинства экспертов, современному бизнесу не обойтись! Именно по этой причине, возрастает роль профессионалов, способных предоставить расширенный пакет комплексных услуг по доверительному управлению. Компания «MOST» отвечает всем критериям профессионального оператора рынка и достойно конкурирует за право называться лучшей среди других игроков.

Мы помогаем сэкономить собственнику деньги и время, помогаем в решение любых проблем с арендаторами, занимаемся урегулированием юридических вопросов, поиск и контроль подрядчиков - также ложится на плечи управляющей компании.

Немаловажно также отметить, что грамотное управление коммерческой недвижимостью влияет на уровень платы для арендатора, т.е. на арендные ставки. Только подумайте сколько времени и сил вы сэкономите, отдавая свой объект в доверительное управление управляющей компании.

Вы избавитесь от ряда проблем, связанных с решением юридических вопросов, поиском арендаторов, поставщиков, подрядчиков. Вам не придется разбираться в особенностях и тонкостях технической эксплуатации.

Следует различать два вида услуги, оказываемых в рамках управления. Это техническая эксплуатация объекта и коммерческое управление.

Техническая эксплуатация – процесс трудоемкий, но он не имеет особых различий, будь то эксплуатация жилого дома или торгово-развлекательного центра. Имеет значение только размер и «качества» объекта.

Коммерческое управление наоборот имеет серьезные отличия для разных сегментов недвижимости. К примеру, коммерческое управление торговым центром отличается от управления жилой недвижимостью.

Как правильно рассчитать стоимость услуг коммерческого управления в вашем регионе?

Стоимость услуг УК зависит от множества факторов: от профессионального уровня специалистов (маркетологов, инженеров, управляющих), от географии и сложности объекта, а также от решаемых задач и поставленных целей.

Главная задача MOST– обеспечить открытую и прозрачную для заказчика систему управления объектом. Накопленные знания и опыт будут способствовать принятию оперативных и профессионально верных решений. Именно эти факторы будут способствовать установлению доверительных отношений «собственник – управляющая компания». Для многих УК доверие заказчика – важный показатель их профессионализма.

Управляющая компания «MOST» осуществляет услуги по коммерческому управлению объектами недвижимости в Москве, Екатеринбурге, Омске, Новосибирске, Иркутске, Кемерово, Кургане и в других городах РФ. К данному времени в нашем управлении находится около 200 тыс. кв. метров коммерческой недвижимости.

Управление объектом недвижимости

Решаемые задачи

Определение возможностей объекта

Проверка оптимальности текущих затрат

Структура работ

1. Анализ текущей деятельности объекта

Как: анализируем расходную и доходную составляющие бюджета, изучаем штатное расписание, особенности местоположения и окружения объекта, существующий пул арендаторов.

Зачем: для понимания проблем и вариантов их решения.

2. Согласование стратегии работы с заказчиком

Как: на основании полученной на первом этапе информации составляется план работы, который презентуется клиенту.

Зачем: заказчик знает, что и как мы будем делать.

3. Утверждение годового финансового плана

Как: прогнозируем изменение финансового результата объекта в течение ближайшего года, после чего формируем итоговое видение планируемых доходов и расходов.

Зачем: заказчик понимает, какие затраты понесет и какое влияние они окажут на доходную часть, а также получает документ c конкретными цифрами, которые должен показать объект под управлением компании MOST.

4. Подписание агентского договора

Как: согласовываем с клиентом агентский договор и подписываем его.

Зачем: с этого момента мы получаем юридические основания осуществлять деятельность на объекте.

5. Выезд специалистов

Как: выезд на объект руководителей департаментов управления активами и эксплуатации MOST

Зачем: настройка работы на месте

6. Формирование штата

Как: детально анализируем штатное расписание, проводим аттестацию персонала на предмет соответствия занимаемым должностям, после чего принимаем решение о необходимых кадровых изменениях.

Зачем: для соответствия уровня кадрового состава новым задачам.

7. Утверждение и обучение руководителя проекта

Как: размещаем вакансию, проводим собеседования, утверждаем кандидатуру. После этого новый сотрудник знакомится с особенностями объекта, своими задачами и функционалом.

Зачем: на объекте появляется местный сотрудник, перенимающий ответственность по проекту.

8. Постановка бизнес-процессов компании

Как: внедряем корпоративную систему «Битрикс 24», наработанные шаблоны и методы коммуникации.

Зачем: встроить проект в контур компании, обеспечить надлежащий уровень качества и контроля.

9. Разработка среднесрочной стратегии развития

Как: ставим цели на последующие три года и описываем пути их достижения

Зачем: у руководителя проекта должно быть всестороннее понимание направлений развития

10. Решение сложных вопросов, требующих высокой квалификации

Как: при необходимости руководитель направления подключается к решению сложных вопросов, зачастую возникающих на начальном этапе реализации проекта..

Зачем: концентрация компетенций на старте позволит избежать ошибок, заложив базу для дальнейшего развития

11. Аттестация руководителя проекта, передача полномочий

Как: проводим итоговую аттестацию с руководителем проекта для оценки понимания им стоящих задач, путей их решения и знания корпоративных норм.

Зачем: убедиться, что нанятый сотрудник соответствует требованиям компании.

12. Постановка задач и целей для всех исполнителей/обслуживающих организаций

Как: составляем план предупредительных работ для технического персонала, ставим задачи сотрудникам, которые будут искать арендаторов и т.д.

Зачем: с этого момента начинается полноценная реализация плана.

13. Заполнение объекта новыми арендаторами, ротация старых

Как: подготавливаем презентанционные материалы, общаемся с потенциальными арендаторами, договариваемся о коммерческих условиях, заключаем договоры аренды.

Зачем: заполнить пустые площади, увеличить доход объекта.

14. Плановая реализация стратегии развития и поддержание операционной деятельности:

a) Контроль сбора арендных платежей
b) Ведение претензионно-исковой работы
c) Ведение бухгалтерии объекта
d) Обработка заявок арендаторов
e) Продвижение объекта в рынке
f) Составление ежемесячной отчётности для заказчика
g) Решение дополнительных задач от заказчика
h) Контроль лимитов по затратам

Организация структуры управления

РЕШАЕМЫЕ ЗАДАЧИ

ПОКУПКА ГОТОВОЙ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ С ВЫСТРОЕННЫМИ БИЗНЕС-ПРОЦЕССАМИ, ОРИЕНТИРОВАННЫМИ НА КОНКРЕТНЫЙ ОБЪЕКТ.

СТРУКТУРА РАБОТ

1. Анализ целей собственника и его финансовых предпочтений

Как: формируем список целей и показателей, которые заказчик хочет получить от объекта.

Зачем: на основе этого списка разрабатывается стратегия работы с объектом, направленная на достижение заданных финансовых показателей.

2. Составление и утверждение предполагаемого штата управления и эксплуатации

Как: определяем объем штата сотрудников, исходя из базовых характеристик объекта (площади, этажности, технического оснащения и пр.).

Зачем: для планирования фонда оплаты труда.

3. Формирование штата

Как: размещаем вакансии, проводим собеседования, принимаем на работу специалистов.

Зачем: для обеспечения проекта квалифицированным персоналом обеспечивающим бесперебойную работу объекта.

4. Постановка бизнес-процессов

Как: обучаем персонал, внедряем внутренние стандарты работы компании MOST.

Зачем: заказчик получает понятные и отлаженные алгоритмы управления проектом и взаимодействия с управляющей компанией.

5. Подготовка краткосрочного плана действий

Как: описываем список первоочередных мер на ближайшие полгода.

Зачем: команда управления получает первые детальные установки.

6. Внедрение бюджетирования

Как: формируем бюджет доходов и расходов, прогноз движения денежных средств.

Зачем: для финансового контроля деятельности объекта.

7. Внедрение ежемесячной отчётности для собственника

Доверительное управление недвижимостью – ДУН – это комплекс услуг, которые получает собственник от управляющей компании. Регулирует отношения между собственником и управляющей компанией Гражданский кодекс РФ. Его 53-я глава посвящена этому виду управления.

Иными словами, ДУН – это временная передача коммерческих активов в аренду под руководство другого лица в целях получения прибыли. Доверительное управление – это отличный способ пассивного заработка. Сдающий недвижимость в управление может получать деньги несколькими способами:

Путём получения ежегодного или ежемесячного процента от стоимости аренды за данный период с вычетом необходимых расходов.
Путём получения оговорённой суммы, которую будет выплачивать управляющий раз в определённый период.

Управление экономит массу времени и сил владельцу недвижимости. Но, передавая свою собственность в пользование, собственник должен быть ответственен в выборе управляющего, так как от него зависит доход предприятия.

Предлагаем вам посмотреть видео о доверительном управлении недвижимостью:

Чем занимается администратор?

Управляющий – это фигура, распоряжающаяся недвижимостью в целях получения дохода. Но чем конкретно занимается это лицо и что входит в его обязанности мы рассмотрим подробнее.

Анализ рынка

Анализ рынка – необходимая операция в любой сфере экономики . Она включает:

Расходы.
Анализ аудитории арендаторов.
Предполагаемая прибыль за год.
Прослеживание тенденций цен.
Оценка рисков.
Изучение спроса и предложения в области деятельности клиента.
Анализ сроков окупаемости.

Анализ рынка поможет вам лучше представлять возможности арендаторов, состояние рынка и собственные перспективы прибыли.

Поиск нанимателей

Основной источник денег в данной системе – арендатор. И его поиском занимается управляющий недвижимостью. Съёмщик должен обладать следующими качествами:

Честность в описании планов.
Систематические выплаты без задержек.
Платёжеспособность.
Ответственность.
Ответственное отношение к имуществу.

Кроме всего прочего, арендатор обязан подписать договор и в точности ему следовать.

Подготовка и оформление договора аренды

Лицо или фирма, с которой заключён доверительный документ, обязаны заключить документ аренды. Условиям договора следуют обе стороны, и арендодатель, и арендатор. В договоре подробно описываются все условия сотрудничества. В случае нарушения условий договора, сторона имеет право подать в суд на другую.

Оплата коммунальных платежей

Управляющий недвижимостью обязан контролировать своевременность выплат коммунальных платежей и возможных сборов.

Контроль своевременности выплат

Управляющий осуществляет контроль выплат и несёт за это ответственность. Процедуры реагирования арендодателя на нарушение выплат аренды описываются в договоре аренды.

Оказание любых бытовых услуг

Периодически необходимо проверять состояние недвижимости , обнаруживать неполадки, поломки, нарушения и прочие бытовые неприятности. Занимается этим доверенная организация или лицо управления. Такие процедуры помогают экономить на серьёзном ремонте и держать помещение в порядке.

Страхование объектов

Зачастую в договоре доверенности обсуждаются вопросы страхования от затоплений, пожаров и т.п. Конечно, можно избежать процедуры , но это значительно повысит риски в данном бизнесе и в случае какой-либо «беды» собственнику придётся оплачивать всё восстановление объекта самостоятельно.

Основные цели деятельности

Цель управления недвижимостью заключается в получении максимальной прибыли от собственности при минимальной затрате ресурсов владельца. Также, наём на работу квалифицированного управляющего принесёт немалые деньги собственнику.

Увеличение доходности

Уполномоченное лицо занимается также финансовым управлением, для успешного его осуществления требуется:

Ведение финансовых отчётов.
Анализ расходов и доходов.
Страховка сохранит немало средств собственнику.
Контроль коммунальных платежей.
Контроль бюджета предприятия.

Такой подход позволяет держать имущество клиентов под контролем и не допустить снижение доходов.

Оптимизация расходов

Оптимизация расходов является одной из базовых функций управления . Анализ расходов помогает рационализировать затраты на недвижимость, что способствует и увеличению общего дохода.

Формирование положительного имиджа на рынке

Для привлечения клиентов и налаживания спроса управляющие могут и прибегают к рекламе, маркетингу и пиару. Также, положительный имидж создаётся силами довольных клиентов.

Повышение статуса и имиджа дела крайне благоприятно сказывается на спросе, а следственно, и на доходе компании.

Способы руководства

Существует несколько правовых норм относительно передачи недвижимости в управление, а именно.

С правом передачи в субаренду

Принцип данного договора заключается в том, что управляющее лицо или компания выплачивает собственники сумму в виде арендной платы, а арендатор выплачивает управляющей организации другую сумму, но она уже субарендная. Разница двух этих сумм является заработком компании. Также, управляющее лицо занимается обслуживанием объекта недвижимости за свой счёт .

Согласно Гражданскому Кодексу Российской Федерации собственность, находящаяся в аренде, может быть повторно сдана в аренду лишь при наличии разрешения на субаренду, которое предоставляет арендодатель.

Договор аренды с правом субаренды должен содержать все основные положения арендного соглашения ( , его адрес, тех. характеристики, перечень имеющего на площади имущества и т.п.), регламентированную информацию о возможности субаренды, её условия и разрешение.

Преимуществами этого способа можно назвать:

Обеспеченность собственника выплатами по аренде, так как ответственность за выплаты лежит на управляющей организации.
Содержанием помещения занимается первый арендатор.

А риск заключается в степени профессионализма компании по управлению и ответственности арендатора.

Финансовое

Здесь доход обладателя недвижимости заключается в потоке денег от субарендатора за вычетом бюджетных трат и оплаты услуг за управление.

К преимуществам финансового метода управления относятся:

Мотивированность управленцев на увеличение прибыли предприятия.
Получение стабильного дохода от своего имущества.
Простота составления документации.

Соотносимо с прошлым способом, крупнейшим риском является ненадёжный субарендатор.

Заключение сделки ДУН

По заключению такого договора недвижимость переходит под полный контроль и управление компании на определённый срок, а хозяин объекта получает лишь оговорённую плату.

Плюсами заключения сделки с ДУН являются:

С собственника снимаются все труды и наблюдения за делом.
Любые задолженности и штрафы ложатся на плечи упр. фирмы.
Договор является более надёжной формой закреплённого соглашения.
Договор защищает выгоду обладателя территории.

Единственным риском в этом способе является компетентность упр. компании, её профессионализм, честность и добросовестность.

Поручение или агентское соглашение

По условиям этого договора управляющей компании даются определённые полномочия по эксплуатации и техническому обслуживанию территории собственника по мере её допустимой компетенции.

К достоинствам заключения агенсткого соглашения относятся:

Строгая подотчётность и ограниченная юрисдикция упр.фирмы.
Распорядителем недвижимости остаётся собственник.

Риски заключаются в частичной ответственности собственника, что не даёт возможности полностью абстрагироваться от дел недвижимости.

Вверение функций исполнительного органа

Если собственником является юридическое лицо, оно может предать полномочия исполнительного органа другому юридическому лицу и сделать его генеральным директором управления.

Преимущества вверения функций исполнительного органа:

Исполнительный орган занимается бумажным оформлением.
Генеральный директор подконтролен собственнику.
Все отчёты могут проверяться собственником.

Риски заключаются в ответственности со стороны собственника и честности со стороны упр. фирмы.

Дополнительные услуги

Кроме контроля и распоряжения недвижимостью, управляющий должен ещё и заботиться о выгоде и интересе собственника. Делать это он может, прибегая к следующим методам:

Как передать во временное пользование - пошаговая инструкция

Рассмотрим подробно вопрос передачи недвижимости:

Выбор компании . Сперва, необходимо выбрать организацию, в которую вы обратитесь. При выборе стоит учесть: условия, предоставляемые фирмой, её расценки, отзывы, репутацию и наличие жалоб или судебных исков.
Документация . Для осуществления данной операции собственнику понадобится: паспорт, договор о передаче в управление, документы на имущество.
Оплата услуг . В зависимости от компании, владелец выплачивает различный процент упр. компании за вычетом расходов на обслуживание.
Договор . Договор доверительного управления – документ, утверждающий права управляющего на эксплуатацию имущества в рамках условия договора. Договор можно подписать на срок до 5 лет.
Организация исполнителем . В договоре стоит указать все формы отчётности, условия, расходы и т.д. по сотрудничеству. Также, весьма полезным здесь будет пригласить независимого юриста, который достойно изложит все требования и желания собственника.

Что делать, если фирма не выполняет своих функций?

В первую очередь, условия нарушения контракта должны быть оговорены в договоре . Но в общей практике, стоит разорвать договор с компанией и возможно даже оштрафовать её. Также, можно воспользоваться защитой потребителей.

Не каждый собственник имеет возможность управлять своей недвижимость в силу разных факторов, будь то отсутствие времени или знаний. Здесь на помощь приходят различные управляющие компании. Но к взаимодействию с ними стоит подходить крайне ответственно.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Не вникая в общую суть работы, можно подумать, что коммерческие отделы целиком и полностью следуют штабному принципу. Он не является единым целым. Дело в том, что его функции делятся на автономные составляющие, но при этом обладают одинаковой ценностью. Единственной общей целью считается заставить покупателей приобретать те или иные товары.

Стоит отметить, что каждая составляющая в коммерческом отделе работает самостоятельно. При этом все стороны деятельности привносят свой небольшой вклад в успешность всего предприятия в целом.

Чем занимаются коммерческие отделы предприятий?

Отличительными чертами в любой сфере деятельности выступает наличие ее направлений и организация основных задач для достижения требуемых вершин. Так, чем занимается коммерческий отдел на предприятии? Целью коммерческого отдела представляется приобретение юридическими ровно как и физическими лицами предлагаемых товаров и услуг на рынке или обмен их на альтернативные предметы к взаимной выгоде. Интересно отметить, что элементы, используемые маркетингом, также оперируются рассматриваемым подразделением.

Организация этой структуры довольно сложная, но при этом дает ему возможность выполнять множество различных задач. Главной целью в данном случае представляется создание определенной системы всевозможных мероприятий, которые будут направлены на регулирование процесса купли-продажи, а вместе с тем и на удовлетворение основного спроса и получения прибыли.

Структура коммерческого отдела

Структура наряду со штатной численностью рассматриваемого отдела утверждается директором и его заместителем по коммерческим вопросам. Непосредственно в состав включаются всевозможные структурные подразделения с группами специалистов и прочее. Начальником подобной организации распределяются обязанности между всеми имеющимися сотрудниками и утверждаются их должностные инструкции. Ниже мы рассмотрим функции и задачи коммерческого отдела.

Задачи

Для того чтобы разобраться, чем занимается коммерческий отдел, следует обозначить его производственные установки:

Составление долговременной стратегии деятельности и финансового плана предприятия.
Принятие участия в составлении текущих и перспективных планов производства наряду с реализацией продукции.
Использование необходимых мер по своевременному заключению хозяйственной и финансовой документации с поставщиками и всевозможными потребителями продукции и сырья в сочетании с расширением прямой и длительной хозяйственной связи.
Осуществление контроля над реализацией продукции, материальным техническим обеспечением компании, экономическим и финансовым показателем деятельности, а вместе с тем правильным расходованием имеющихся оборотных средств.
Принятие участия в ярмарках, выставках, торгах, бирже по рекламированию и реализации продукции.
Анализ рыночной конъюнктуры на изделия, выпускаемые предприятием.

Функции отдела в организации

Функции коммерческого отдела предприятия, как правило, следующие:

Обеспечение финансовой и хозяйственной деятельности компании в области материального, а также технического снабжения. При этом осуществляется хранения сырья, сбыт продукции на рынках и по договору поставки, транспортное и административное хозяйственное обслуживание.
Выполнение договорного обязательства по поставкам продукции (по номенклатуре, количеству, качеству, ассортименту, срокам и прочим условиям поставок).
Принятие участия в разработке стандартов по материальному техническому обеспечению товарного качества наряду с организацией хранения и транспортировкой сырья, а также сбытом готовой продукции.
Своевременные выплаты заработной оплаты сотрудникам предприятия.
Проведение разработки мер по комплексному применению материальных ресурсов.
Совершенствование нормирования сырьевого расхода, оборотных средств, материалов и запасов ценностей.
Улучшение экономического показателя и формирование системы индикаторов деятельности предприятия.
Повышение эффективности производства наряду с укреплением финансовой дисциплины, предупреждением образования и уничтожением сверхнормативных запасов товарных и материальных ценностей, а кроме того, с перерасходом финансовых ресурсов.

Какие еще задачи возложены на коммерческие отделы?

Широкое поле всевозможных обязанностей предполагает выполнение дополнительных производственных работ, они следующие:

Организация деятельности складского хозяйства наряду с созданием условий для надлежащего хранения, а вместе с тем и сохранности готовой продукции и материальных ресурсов.
Осуществление обеспечения рационального применения всех разновидностей транспорта в сочетании с совершенствованием погрузочных и разгрузочных работ, принятием мер для максимального оснащения этой службы необходимыми приспособлениями и механизмами.
Организация деятельности по использованию, а вместе с тем и по реализации вторичных ресурсов и побочной продукции производства.
Своевременное составление сметных и финансовых документов, а кроме того, всевозможных расчетов, установленной отчетности по поводу выполнения планов по сбыту готовых продуктов.
Предоставление отчетности по финансовой деятельности, материальному и техническому снабжению.

Особенности

Чем занимается коммерческий отдел, теперь известно. Однако следует обратить внимание на некоторые особенности этого подразделения:

Коммерческие отделы являются самостоятельными структурными подразделениями.
Его создают и ликвидируют на основании приказа директора компании.
Этот элемент учреждения подчиняется непосредственно заместителю директора, отвечающего за коммерческие аспекты.

Руководство

Он возглавляется начальником, назначаемым на должность приказом директора компании по представлению заместителя ген. директора по коммерческим вопросам. Руководство отдела предприятия обязательно имеет своих заместителей.

Чем занимается начальник коммерческого отдела? Как уже было сказано выше, в обязанности руководства подразделения входит распределение обязанностей между всеми имеющимися сотрудниками и утверждение их должностных инструкций.

Обязанности заместителей

Обязанности заместителей определяют их начальники. Заместителей и руководителей структурных подразделений в составе рассматриваемого отдела, а также других работников назначают на должности или освобождают от таковых посредством приказа директора.

Рекламный отдел компании

По-другому его еще называют рекламной службой. В данном случае речь идет о структурном подразделении организации, чьей задачей представляется проведение мероприятий в области маркетинговой коммуникации и реализации выбранной экономической стратегии. Отделы по рекламе во многих структурах зачастую соединяются с PR-отделом.

Но стоит отметить, что целесообразность подобного объединения напрямую зависит от задач, которые поставлены перед компанией, а вместе с тем и от ниши бизнеса. В зависимости от этого функции рекламных отделов в коммерческих структурах могут отличаться. Выделяют две распространенные ситуации с обязанностями этой доли предприятия. В первом случае реклама фирмой ведется силами своих сотрудников, а в целях проведения PR-мероприятий приглашаются сторонние специалисты.

Во втором варианте ситуация полностью противоположная. Организацией мероприятий и связью с общественностью занимаются специалисты рекламного отдела, а саму PR-деятельность поручают нанятому агентству (при этом она остается под надзором штатных сотрудников). Чем занимается коммерческий отдел на заводе или любом другом промышленном предприятии, важно выяснить заранее.

Такой подход является весьма удобным. Правда, на фоне роста бизнеса и целесообразности проведения рекламных и PR-мероприятий регулярное обращение к услугам чужих специалистов является неоправданно затратным. Такой потребностью создается необходимость в проведении рекламной политики в рамках деятельности компании, а соответственно, и в изучении вопроса по обязанностям и функциям отдела и по его управлению.

Чем занимаются коммерческие отделы в строительных компаниях?

Как правило, их работа заключается в следующем:

Поиск наряду с привлечением новых объемов инжиниринговых и строительных услуг.
Развитие проектного, строительного и прочих направлений деятельности организации.
Проведение коммерческих переговоров в области снабженческой и сбытовой политики.
Деловая переписка с заказчиками в интересах предприятия.
Проведение анализа конкурентной среды рынка инжиниринговых и строительных услуг.
Формирование плана по продаже услуг генподрядного строительного предприятия и обеспечение его выполнения.
Организация деятельности в рамках подготовки конкурсной документации и участие в соответствующих мероприятиях.
Подготовка и расчет коммерческих предложений наряду с заключением договоров и взаимодействием с тендерными комитетами.
Управление деятельностью структурных подразделений предприятия наряду с курированием текущих проектов.
Контроль над соблюдением стандарта качества работы, обеспечением выполнения компанией ее обязательств.
Проведение контроля над исполнением графиков строительства и проектирования.

Права

Для того чтобы понять, чем занимается коммерческий отдел в строительной организации, необходимо обозначить ее полномочия:

Требование представления подразделениями компании материалов, отчетности, заявок, сведений, необходимых для осуществления своей непосредственной деятельности.
Предоставление указаний структурным подразделениям по вопросам, которые входят в компетенцию отдела.
Осуществление контроля над правильным расходованием оборотных средств и целевым использованием банковских кредитов, а также над прекращением производства продукции, которая не имеет сбыта.
Представительствовать от имени компании в различных предприятиях, учреждениях и организациях по вопросам, которые относятся к ведению отдела.
Контролирование соблюдения дисциплины в рамках выполнения заданий и обязательств по поставке продукции и ее соответствие хозяйственным документам.
Требование от начальников всех подразделений своевременного предоставления бумаг и материалов, которые необходимы для нормальной работы.
Представлять руководству различные предложения о поощрении сотрудников.
Предоставление информации о планах отдела и отчетность о фактическом выполнении.
Проведение аттестации работников.

В статье мы подробно разобрали, чем занимается коммерческий отдел. Обозначили основные функции, задачи и структуру таких подразделений, являющихся неотъемлемой частью каждого предприятия, позволяющих осуществлять требуемые задачи для успеха компании.