Необходимость, порядок и сроки проведения открытого конкурса по выбору управляющей компании для управления многоквартирными домами регламентированы Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75. О правилах проведения и процедуре конкурса и поговорим.

Общие положения

Основанием для проведения открытого конкурса служит ст. 162 ЖК РФ . При этом следует помнить, что собственники помещений в МКД правомерны провести собрание по выбору способа управления своим домом до и во время проведения открытого конкурса, пока не объявят его победителя.

Участником конкурса может стать ИП или юридическое лицо. Предметом конкурса выступает право заключения договора управления МКД . Объектом торгов является стоимость обязательных и дополнительных работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД.

Победителем открытого конкурса станет та управляющая компания, которая за указанный организатором размер платы предложит наибольший объём работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД.

Здесь нужно отметить, что согласно последним изменениям в Правилах проведения открытого конкурса по выбору УК, закреплённым в Постановлении Правительства РФ от 04.03.2015 № 191, в конкурсной документации должен содержаться список дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту с требованиями к объёмам, качеству и периодичности их выполнения. Организатор конкурса самостоятельно определяет расчётную стоимость каждой дополнительной работы и услуги.

Основания для проведения открытого конкурса

Открытый конкурс по выбору управляющей компании для управления МКД проводится, если:

собственники помещений в МКД не выбрали способ управления своим домом из-за того, что:

Не проводилось собрание жильцов по этому вопросу.
Собрание проводилось и решение жильцов принято, но не реализовано.
По прошествии 2 месяцев с момента вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся собрания жильцов повторное не проводилось или проводилось, но решение на нем не было принято.

принятое решение жильцов о способе управления МКД не реализовано из-за того, что:

Большинство жильцов МКД не заключило договоры по ст. 164 ЖК РФ .
Жильцы не отправили в соответствующий орган документы, необходимые для государственной регистрации специального потребительского кооператива.
Не заключены договоры управления по ст. 162 ЖК РФ .
Построен новый МКД и выдано разрешение на ввод его в эксплуатацию.

Порядок проведения открытого конкурса

Если открытый конкурс проводится в отношении новостройки, то, согласно ч. 13 ст. 161 ЖК РФ , в течение 20 дней с момента выдачи разрешения на ввод её в эксплуатацию орган местного самоуправления размещает информацию о его проведении на официальном сайте . В течение 40 дней со дня информирования о торгах организатор проводит конкурс.

В течение 10 дней с момента проведения открытого конкурса орган местного самоуправления извещает всех жильцов о его результатах и об условиях договора управления МКД. Жильцы должны заключить данный договор с избранной управляющей компанией. Договор управления заключается индивидуально с каждым жильцом. Собственники помещений выступают стороной заключаемого договора, если они составляют свыше 50% от общего числа жильцов МКД.

Также открытый конкурс по выбору управляющей компании проводится, если у предыдущей управляющей компании решением суда аннулирована лицензия на основании рассмотрения заявления органа ГЖН. Согласно ч. 4 ст. 200 Жилищного кодекса , в 15-дневный срок со дня получения уведомления от органа ГЖН об аннулировании лицензии орган местного самоуправления созывает собрание жильцов МКД для решения вопроса о выборе способа управления. Если на общем собрании не принято решение, или оно не проведено, или не набрался кворум, то проводится открытый конкурс.

Организация проведения открытого конкурса

Организатор открытого конкурса за 5 рабочих дней до информирования о его проведении должен определить состав и порядок работы конкурсной комиссии, создать её и назначить председателя, а также утвердить протокол. Организатор конкурса может одновременно создать несколько постоянно действующих комиссий, которым выдаются полномочия сроком на 2 года.

В извещении о проведении конкурса содержатся:

основание со ссылкой на нормативные правовые акты;
название и реквизиты организатора;
характеристика конкурсного объекта;
перечень обязательных и дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту;
размер платы за содержание и ремонт общего имущества;
перечень коммунальных услуг, предоставляемых УК;
адрес официального сайта;
срок, место и порядок предоставления конкурсной документации и заявок на участие;
место, дата и время рассмотрения заявок и вскрытия конвертов с заявками;
место, дата и время проведения конкурса;
размер обеспечения заявки на участие в конкурсе.

Не позднее чем за 25 дней до начала вскрытия конвертов с заявками от участников организатор открытого конкурса должен оповестить о дате его проведения:

всех собственников и нанимателей помещений в МКД;
всех принявших помещения от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию по передаточному акту или другому документу о передаче.

Для того, чтобы стать участником открытого конкурса, нужно подать заявку по форме. Срок подачи заявок составляет 25 дней. Приём заявок прекращается непосредственно перед началом вскрытия конвертов.

Заявка на участие в конкурсе содержит:

сведения и документы об участнике:

Название, организационно-правовую форму, юридический и почтовый адрес, выписку из ЕГРЮЛ — для юридического лица.
ФИО, паспортные данные, место регистрации, выписку из ЕГРИП — для ИП.

номер телефона;
документ, подтверждающий правомочность участника на осуществление действий от имени юридического лица или ИП;
реквизиты банковского счета;
документы (заверенные копии), подтверждающие соответствие участника установленным конкурсным требованиям:

О внесении средств в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе.
О соответствии участника требованию, установленному пп. 1 п. 15 настоящих Правил .
Бухгалтерского баланса за последний отчётный период.

реквизиты банковского счёта для внесения собственниками и нанимателями помещений в МКД платы за содержание и ремонт общего имущества и коммунальные услуги .

Заключение договора управления многоквартирным домом

Победитель открытого конкурса в течение 10 рабочих дней с момента утверждения протокола конкурса предоставляет организатору подписанный им проект договора управления МКД. А в течение 20 дней с этого же момента он должен передать подписанные им проекты договора управления МКД жильцам для подписания указанных документов с их стороны. Если победитель не осуществит этот алгоритм действий в указанный срок, то будет считаться уклонившимся от заключения договора управления МКД.

В таком случае шанс стать победителем предоставляется другому участнику конкурса с наибольшим после победителя объёмом предоставляемых услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД за назначенную организатором плату. Если и этот участник за указанный период времени не успеет предоставить подписанный договор управления, то организатор вправе через суд заставить его выполнить свои обязательства. Если победитель является единственным участником конкурса, то в случае его уклонения от своих прямых обязанностей, организатор вправе через суд заставить его заключить договор управления МКД или, в противном случае, взыскать с него возмещение убытков.

"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2009, N 12
ЕСЛИ ОТКРЫТЫЙ КОНКУРС ПО ОТБОРУ УПРАВЛЯЮЩИХ ОРГАНИЗАЦИЙ
НЕ СОСТОЯЛСЯ...
Право выбора способа управления многоквартирным домом принадлежит собственникам помещений в данном доме. Тем не менее собственники нередко оставляют решение вопроса об управлении домом до лучших времен. С целью недопущения разрушения жилищного фонда в такой ситуации должен действовать орган местного самоуправления (ОМСУ). В соответствии с жилищным законодательством ОМСУ обязан провести открытый конкурс по выбору управляющей организации. Рассмотрим, какие последствия наступают в случае признания конкурса несостоявшимся.
Общие положения об открытом конкурсе по выбору
управляющей организации
В соответствии с п. 4 ст. 161 ЖК РФ ОМСУ проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления домом не было реализовано. Как следует из п. 1 ст. 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие ЖК РФ", конечная дата проведения открытых конкурсов - 1 мая 2008 г. Собственники помещений в доме обязаны заключить договор управления с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса.
Срок действия договора управления, заключаемого собственниками помещений в соответствии с п. 5 ст. 162 ЖК РФ, составляет от одного года до трех лет. По истечении срока действия договора управления ОМСУ обязан созвать общее собрание собственников помещений для самостоятельного решения вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом. В силу п. 3 ст. 161 ЖК РФ очередное собрание собственников вправе выбрать любой способ управления. Если собственники помещений в многоквартирном доме вновь не принимают решение о выборе способа управления домом или не реализуют принятое ими решение, то согласно положениям п. п. 4 - 8 ст. 161 ЖК РФ ОМСУ обязан еще раз провести конкурс по выбору управляющего. Таким образом, повторяется процедура заключения договора управления в обязательном порядке с выбранной управляющей организацией.
На основании п. 8 ст. 161 ЖК РФ допускается заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного п. 4 данной статьи, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.
Мы подошли к главному вопросу настоящей статьи. Оказывается, в российском законодательстве нет четких норм, регламентирующих порядок и основания признания рассматриваемого конкурса несостоявшимся.
Обзор правовых норм, касающихся признания
конкурса несостоявшимся
Согласно п. 5 ст. 447 ГК РФ конкурс признается несостоявшимся, если в нем участвовал только один участник. Федеральный закон от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" не содержит иных оснований признания конкурса несостоявшимся. Однако применять данные нормативные акты к рассматриваемым жилищным правоотношениям представляется недопустимым. Дело в том, что традиционно на торгах (путем проведения конкурса) заключается договор между победителем конкурса и лицом, инициировавшим конкурс. В случае с отбором управляющей организации ОМСУ проводит конкурс не в своих интересах (не для закупки для муниципальных нужд), а в силу предписания закона для собственников помещений.
Правила проведения открытого конкурса определены Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" (далее - Правила проведения открытого конкурса). И надо сказать, указанные Правила допускают участие в конкурсе единственного претендента. Так, в соответствии с п. 58 Правил проведения открытого конкурса, в случае если по окончании срока подачи заявок на участие в конкурсе подана только одна заявка, она рассматривается в общем порядке. Если претендент, подавший эту заявку, признается участником конкурса (то есть соответствует предъявляемым к претендентам требованиям), с ним в дальнейшем заключается договор управления многоквартирным домом. Такой участник конкурса не вправе отказаться от заключения договора управления (п. 71 Правил проведения открытого конкурса).
Системное толкование Правил проведения открытого конкурса позволяет сделать вывод, что основаниями для признания открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления домом несостоявшимся являются:
- отсутствие поданных на конкурс заявок;
- отказ в допуске к участию в конкурсе всем претендентам, подавшим заявки.
Торжество логики: нет участников конкурса - конкурс признается несостоявшимся! Однако не все так просто. Как следует из п. 59 Правил проведения открытого конкурса, в случае если до начала процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе не подана ни одна заявка на участие в конкурсе, организатор конкурса в течение трех месяцев с даты окончания срока подачи заявок проводит новый конкурс. При этом организатор конкурса вправе изменить условия его проведения и обязан увеличить расчетный размер платы за содержание и ремонт жилого помещения не менее чем на 10%.
Аналогичное положение содержит п. 73 Правил проведения открытого конкурса, согласно которому если на основании результатов рассмотрения заявок на участие в конкурсе принято решение об отказе в допуске к участию в конкурсе всех претендентов, то организатор конкурса в течение трех месяцев проводит новый конкурс в соответствии с настоящими Правилами. При этом организатор конкурса вправе изменить условия его проведения.
Таким образом, из Правил проведения открытого конкурса следует, что при несостоявшемся конкурсе ОМСУ обязан провести новый конкурс. Причем конкурс может быть признан несостоявшимся неограниченное число раз (закон не устанавливает лимита на проведение все новых и новых конкурсов, если все предыдущие конкурсы не состоялись). Как же соотносится указанное положение с п. 8 ст. 161 ЖК РФ, согласно которому при несостоявшемся конкурсе допускается заключение договора управления без проведения конкурса?
Толкуем и комментируем законодательство
В части проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации Жилищный кодекс отсылает нас к порядку, установленному Правительством РФ (п. 4 ст. 161 ЖК РФ). При этом утвержденные Правительством РФ Правила проведения открытого конкурса необходимо расценивать как специальные нормы по отношению к общим положениям Жилищного кодекса. Следовательно, при признании конкурса несостоявшимся ОМСУ проводит новый конкурс в установленные сроки, и победитель конкурса заключает договор управления с каждым собственником помещения в многоквартирном доме.
В противном случае сама идея выбора управляющей организации на конкурсной основе осталась бы красивой правовой нормой, не имеющей возможности воплотиться в жизнь. Представляется, что только выбранная по итогам открытого конкурса управляющая компания способна обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (п. 1 ст. 161 ЖК РФ).
ОМСУ не может навязывать собственникам помещений какую-либо управляющую организацию. В ситуации, когда в течение установленного срока жители дома самостоятельно не решили вопрос управления своим домом, ОМСУ, выполняя исключительно организационные функции, проводит конкурс по отбору управляющего. При этом собственники помещений в многоквартирном доме имеют право выбрать и реализовать способ управления домом на общем собрании вплоть до дня проведения конкурса. Так, согласно п. 39 Правил проведения открытого конкурса, в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится.
Вернемся к ситуации, когда конкурс признан несостоявшимся. Как уже было отмечено, у ОМСУ в таком случае возникает обязанность провести новый конкурс. Прочитаем еще раз и более внимательно п. 8 ст. 161 ЖК РФ: заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного ч. 4 настоящей статьи, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.
Позволим себе достаточно вольное толкование указанной нормы, смоделируем ситуацию и предположим ход ее развития. ОМСУ провел открытый конкурс по выбору управляющей организации. Конкурс был признан несостоявшимся. В этом случае, руководствуясь Правилами проведения открытого конкурса, ОМСУ обязан провести новый конкурс. Однако процедура проведения конкурса, включая его подготовку, занимает определенное время. Вместе с тем управление многоквартирным домом должно происходить непрерывно, только при этом условии могут быть достигнуты цели, указанные в п. 1 ст. 161 ЖК РФ. Именно поэтому ОМСУ, пользуясь п. 8 ст. 161 ЖК РФ, вправе предложить собственникам заключить договор управления с некой управляющей организацией, выбранной по своему усмотрению. Данный договор должен действовать до момента выбора управляющей организации на конкурсной основе, и собственники не могут быть принуждены к заключению такого договора, поскольку это не предусмотрено законом (в п. 5 ст. 161 ЖК РФ речь идет только об обязательности заключения договора с компанией, выбранной по результатам открытого конкурса).
Дополнительно отметим, что такой договор не может быть заключен, если конкурс по выбору управляющей организации не проводился совсем. Это подтверждается и материалами судебной практики. Постановлением ФАС ДВО от 25.12.2007 N Ф03-А51/07-1/5799 договор по управлению многоквартирными домами, предоставлению услуг по техническому обслуживанию, санитарному содержанию, ремонту жилого фонда и придомовых территорий признан недействительным в силу ст. 168 ГК РФ, так как был заключен без проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации.
Обращаем внимание на различия двух ситуаций: в одной - конкурс не был проведен; в другой - конкурс проводился, но был признан несостоявшимся.
ОМСУ не вправе отказаться от проведения открытого конкурса. Более того, любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать ОМСУ выбрать управляющую организацию в соответствии с п. 4 ст. 161 ЖК РФ (п. 7 ст. 161 ЖК РФ).
Выбираем временное управление
Остается вопрос о том, по каким критериям ОМСУ должен выбрать временную управляющую организацию. Представляется, что данный вопрос имеет место только в теории. На практике трудностей между ОМСУ и управляющей организацией не возникает. И это обусловлено, в частности, тем, что многие управляющие компании - бывшие муниципальные унитарные предприятия. Кроме того, при отсутствии решения собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления домом, как правило, продолжает управлять предыдущий управляющий (п. 2 ст. 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие ЖК РФ").
Необходимо отметить, что ОМСУ не должен брать на себя дополнительные обязанности, а именно специально создавать унитарное предприятие, бюджетное или автономное учреждение для управления жилфондом. Еще раз обращаем внимание на то, что заключение договора управления без проведения конкурса допускается, но не является обязательным. В случае отказа коммерческих управляющих организаций, работающих в данной местности, заключить договор управления домом ОМСУ должен предпринять все зависящие от него меры для скорейшего проведения нового конкурса. Кроме того, необходимо организовать разъяснительную работу с собственниками помещений в доме на предмет самостоятельного решения вопроса о выборе способа управления.
* * *
В заключение следует отметить, что выбор управляющей организации посредством проведения открытого конкурса нужно воспринимать как крайнюю меру. Согласно п. 2 ст. 161 ЖК РФ определение способа управления домом является обязанностью собственников данного дома. Сохранение и улучшение жилищного фонда - в руках ответственных собственников, но не муниципальных властей.
Г.Ю.Шарикова
Юрисконсульт
НП "Нижегородская ассоциация ТСЖ"
Подписано в печать
04.12.2009

Общие положения

Основания для проведения открытого конкурса

Открытый конкурс по выбору управляющей компании для управления МКД проводится, если:

собственники помещений в МКД не выбрали способ управления своим домом из-за того, что:

Не проводилось собрание жильцов по этому вопросу.
Собрание проводилось и решение жильцов принято, но не реализовано.
По прошествии 2 месяцев с момента вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся собрания жильцов повторное не проводилось или проводилось, но решение на нем не было принято.

принятое решение жильцов о способе управления МКД не реализовано из-за того, что:

Большинство жильцов МКД не заключило договоры по ст. 164 ЖК РФ .
Жильцы не отправили в соответствующий орган документы, необходимые для государственной регистрации специального потребительского кооператива.
Не заключены договоры управления по ст. 162 ЖК РФ .
Построен новый МКД и выдано разрешение на ввод его в эксплуатацию.

Порядок проведения открытого конкурса

Организация проведения открытого конкурса

В извещении о проведении конкурса содержатся:

основание со ссылкой на нормативные правовые акты;
название и реквизиты организатора;
характеристика конкурсного объекта;
перечень обязательных и дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту;
размер платы за содержание и ремонт общего имущества;
перечень коммунальных услуг, предоставляемых УК;
адрес официального сайта;
срок, место и порядок предоставления конкурсной документации и заявок на участие;
место, дата и время рассмотрения заявок и вскрытия конвертов с заявками;
место, дата и время проведения конкурса;
размер обеспечения заявки на участие в конкурсе.

всех собственников и нанимателей помещений в МКД;
всех принявших помещения от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию по передаточному акту или другому документу о передаче.

Заявка на участие в конкурсе содержит:

сведения и документы об участнике:

Название, организационно-правовую форму, юридический и почтовый адрес, выписку из ЕГРЮЛ — для юридического лица.
ФИО, паспортные данные, место регистрации, выписку из ЕГРИП — для ИП.

номер телефона;
документ, подтверждающий правомочность участника на осуществление действий от имени юридического лица или ИП;
реквизиты банковского счета;
документы (заверенные копии), подтверждающие соответствие участника установленным конкурсным требованиям:

О внесении средств в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе.
О соответствии участника требованию, установленному пп. 1 п. 15 настоящих Правил .
Бухгалтерского баланса за последний отчётный период.

реквизиты банковского счёта для внесения собственниками и нанимателями помещений в МКД платы за содержание и ремонт общего имущества и коммунальные услуги .

Заключение договора управления многоквартирным домом

ФЕДЕРАЛЬНАЯ АНТИМОНОПОЛЬНАЯ СЛУЖБА

Во исполнение пунктов 49 и 70 Плана оказания методической помощи территориальным органам ФАС России в 2014 году "Рекомендации по применению статьи 15 Федерального закона "О защите конкуренции" в случае непроведения органами местного самоуправления конкурсов по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами (МКД)", а также "Об обобщении практики антимонопольных органов, выявлении проблем при проведении органами местного самоуправления конкурсов по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом", ФАС России сообщает следующее.
1. В рамках мониторинга применения положений статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции" ФАС России установлено, что ряд территориальных органов зачастую неверно определяют случаи, когда в соответствии с жилищным законодательством орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.
В соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Порядок проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75 (далее - Порядок).
Согласно пункту 3 Порядка конкурс проводится, если:

1. собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом , в том числе в следующих случаях:

собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

2. принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано , в том числе в следующих случаях:

большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164

собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;

не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации;

1. до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано;
2. в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Согласно части 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем шестнадцать;

2. управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3. управление управляющей организацией.

Таким образом, если собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято, а также по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято, органом местного самоуправления проводится открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.
В соответствии со и 46 ЖК РФ решение о выборе способа управления принято только в случае присутствия при проведении общего собрания более 50% собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае выбора собственниками помещений многоквартирного дома способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, в соответствии со статьей 162 ЖК РФ с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
В случае не заключения договора с управляющей организацией собственниками помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме или при не заключении договора управления всеми собственниками помещений многоквартирного дома, способ управления многоквартирным домом не реализован. Таким образом, орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.
В соответствии с частью 13 статьи 161 ЖК РФ в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно части 1.1 статьи 162 ЖК РФ в случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 ЖК РФ, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.
Таким образом, орган местного самоуправления обязан проводить открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома.
Однако собственники помещений многоквартирного дома в соответствии с частью 8.1 статьи 162 ЖК РФ в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 ЖК РФ, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
Кроме того, согласно части 2 статьи 163 ЖК РФ управление многоквартирным домом, в котором доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет более чем пятьдесят процентов, осуществляется на основании договора управления данным домом, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, который проводится в порядке, установленном Правительством Российской Федерации в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ.
Таким образом, в указанном случае также необходимо проводить открытый конкурс по отбору управляющей организации.
Помимо случаев, установленных Правилами проведение открытого конкурса по отбору управляющей организации, также предусмотрено проведение открытого конкурса по отбору управляющей организации в случаях, установленных и 200 ЖК РФ , которые вступили в силу с 01.09.2014.
Статьей 199 ЖК РФ установлена возможность аннулирования лицензии управляющей организации по решению суда на основании рассмотрения заявления органа государственного жилищного надзора об аннулировании лицензии.
Основанием для рассмотрения лицензионной комиссией вопроса об обращении в суд с заявлением об аннулировании лицензии является исключение из реестра лицензий субъекта Российской Федерации по основаниям, указанным в части 5 статьи 198 ЖК РФ, сведений о многоквартирных домах, общая площадь помещений в которых составляет пятнадцать и более процентов от общей площади помещений в многоквартирных домах, деятельность по управлению которыми осуществлял лицензиат в течение календарного года, предшествующего дате принятия лицензионной комиссией решения об обращении в суд.
Согласно части 4 статьи 200 ЖК РФ в течение пятнадцати дней со дня получения уведомления от органа государственного жилищного надзора о прекращении действия лицензии, о ее аннулировании орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для решения вопроса о выборе способа управления таким домом.
В соответствии с частью 5 статьи 200 ЖК РФ в случае, если решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проведенного в соответствии с требованиями части 4 статьи 200 ЖК РФ , о выборе способа управления таким домом не принято и (или) не реализовано либо общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, проведение которого орган местного самоуправления обязан инициировать в соответствии с частью 4 статьи 200 ЖК РФ , не проведено или не имело кворума, орган местного самоуправления в течение трех дней со дня проведения данного общего собрания или по истечении указанного в части 4 статьи 200 ЖК РФ срока обязан объявить о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации и провести этот конкурс в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в соответствии с частью 4 статьи 161
Таким образом, в случае аннулирования, прекращения лицензии на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами, либо исключение из реестра лицензий субъекта Российской Федерации орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в таком многоквартирном доме собственниками помещений многоквартирного дома на общем собрании не выбран новый способ управления, не выбрана управляющая организация, способ управления многоквартирным домом не реализован, или такое собрание не проведено или не имело кворума.
Частями 4 и 5 статьи 7 Федерального закона от 21.07.2014 № 255-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" установлено, что в случае, если в срок до 1 апреля 2015 года юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами, не обратились в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий региональный государственный жилищный надзор, с заявлением о предоставлении лицензии на осуществление данной деятельности либо такому юридическому лицу или такому индивидуальному предпринимателю отказано в ее выдаче, орган местного самоуправления в порядке, установленном статьей 197 ЖК РФ, обязан уведомить об этом собственников помещений в многоквартирном доме, предпринимательскую деятельность по управлению которым осуществляет такое лицо. В течение пятнадцати дней орган местного самоуправления также обязан созвать собрание собственников помещений в многоквартирном доме для решения вопроса о выборе способа управления, а в случае, если решение о выборе способа управления не принято и (или) не реализовано или данное собрание не проведено, обязан объявить о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации и провести этот конкурс в соответствии с Порядком, а также в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ в течение одного месяца со дня объявления о проведении этого конкурса.
Также собственники помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором более чем шестнадцать, в случае непосредственного управления таким домом в срок до 1 апреля 2015 года обязаны провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме и принять решение о выборе иного способа управления. В случае, если указанное решение не принято и (или) не реализовано или данное собрание не проведено, орган местного самоуправления обязан объявить о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации и провести этот конкурс в соответствии с Порядком, а также в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ в течение одного месяца со дня объявления о проведении этого конкурса.
При этом согласно пункту 39 Порядка в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.
Таким образом, во всех вышеперечисленных случаях орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.
Стоит отметить, что в тех случаях, когда требуется проведение торгов, подразумевающих состязательность хозяйствующих субъектов, их непроведение, за исключением законодательно установленных случаев, не может не влиять на конкуренцию, поскольку лишь при публичном объявлении торгов в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить доступ к соответствующему товарному рынку либо права ведения деятельности на нем.
В силу части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции" органам местного самоуправления запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия).
Таким образом, действия (бездействие) органа местного самоуправления по непроведению открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом в установленном законодательством порядке и случаях содержат в себе нарушение статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции".
1. Основной проблемой, с которой сталкиваются органы местного самоуправления при проведение конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (далее - Конкурс), а также антимонопольные органы при осуществлении антимонопольного контроля, является определение победителя Конкурса.
Также наиболее частыми нарушениями при проведении Конкурсов со стороны органов местного самоуправления являются нарушения процедуры, сроков, порядка проведения Конкурса, неразмещение сообщения о проведении Конкурсов на сайте в сети "Интернет" - www.torgi.gov.ru, в том числе ввиду низкого уровня правовой подготовки сотрудников органов местного самоуправления.
Действительно, в настоящее время органы местного самоуправления сталкиваются с трудностями в определении победителя Конкурса.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75 утверждены Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (далее - Правила).
Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения" признан утратившим силу подпункт 5 пункта 41 Правил, в результате чего из состава конкурсной документации, утверждаемой организатором конкурса, исключен перечень дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту объекта конкурса, а также право организатора конкурса самостоятельно определять расчетную стоимость каждой из дополнительных работ и услуг.
В результате чего при проведении конкретного Конкурса в ряде случаев участник Конкурса предлагает дополнительные работы и услуги по стоимости, превышающей в десятки и сотни раз общей стоимости вносимой жителями многоквартирного дома платы. В некоторых случаях предлагаемая участником стоимость работ и услуг достигает триллионов рублей и более.
Из системного анализа положений пунктов 76 - 81 Правил ФАС России установлено, что перечень дополнительных работ и услуг, а также предложения по общей стоимости дополнительных работ и услуг представляются участником конкурса самостоятельно.
Таким образом, все участники торгов имеют равные возможности по самостоятельному определению перечня и стоимости дополнительных работ и услуг, которые они смогут выполнять в процессе управления и содержания многоквартирных домов, при этом ограничения в предложении дополнительных работ и услуг действующим законодательством не предусмотрены.
Дополнительные работы и услуги участник Конкурса обязуется выполнять в счет той же платы за содержание и ремонт жилого помещения, размер которой указан в извещении о проведении Конкурса и в конкурсной документации. Иными словами, победитель должен предложить максимум дополнительных работ и услуг за плату, установленную в извещении и подлежащую уплате за общий объем работ и услуг (обязательные и дополнительные). При этом стоимость каждой работ и услуги, входящей в перечни обязательных и дополнительных работ и услуг, определенных по результатам Конкурса и указанных в договорах управления многоквартирным домом, должна быть пересчитана исходя из того, что общая стоимость определенных по результатам Конкурса обязательных и дополнительных работ и услуг должна равняться плате за содержание и ремонт жилого помещения, размер которой указан в извещении о проведении Конкурса и в конкурсной документации.
Таким образом, победителем Конкурса становится претендент, предложивший большее количество (по стоимости) дополнительных работ и услуг.
Между тем в целях исключения и устранения сложившейся ситуации, а также установления четкого и понятного порядка проведения Конкурсов ФАС России совместно с Минстроем России проводит работу по совершенствованию жилищного законодательства, в том числе совершенствованию порядка проведения Конкурса.
Кроме того, наиболее частым нарушением со стороны органа местного самоуправления при проведении Конкурсов является неразмещение информации о проведении Конкурса на сайте в сети "Интернет" - www.torgi.gov.ru.
Согласно части 4.1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) информация о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 10.09.2012 № 909 в качестве официального сайта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении Конкурсов определен сайт www.torgi.gov.ru (далее - официальный сайт).
Таким образом, информация о проведении Конкурсов должна быть размещена на Официальном сайте в обязательном порядке.
Учитывая изложенное, неразмещение органом местного самоуправления информации о проведении Конкурса на Официальном сайте является нарушением Правил, а также статей 15, 17 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции".
При этом согласно части 8.1 статьи 161 ЖК РФ не допускается заключение договора управления многоквартирным домом по результатам открытого конкурса или в случае, если указанный конкурс признан несостоявшимся, ранее чем через десять дней со дни размещения информации о результатах указанного конкурса на Официальном сайте.
Таким образом, заключить договор управления многоквартирным домом по результатам Конкурса возможно только после истечения десяти дней со дня размещения информации о результатах такого Конкурса на Официальном сайте.

_______________________________________

Выбор управляющей компании: всегда ли нужно проводить открытый конкурс? (Кузьмак Р.)

Дата размещения статьи: 16.01.2015

После ввода многоквартирного дома в эксплуатацию по общему правилу органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по отбору управляющей компании на право осуществлять функции по управлению многоквартирным домом в случае, если собственники сами не выберут таковую. В практике возник вопрос: во всех ли случаях это является обязательной процедурой или имеются исключения? И может ли повлиять на возможность проведения конкурса по отбору управляющей компании отсутствие технологического присоединения к сетям ресурсоснабжающих организаций?

Частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса РФ установлено, что орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Согласно части 14 статьи 161 Жилищного кодекса РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленными в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Таким образом, до проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации застройщик может заключить договор с управляющей организацией, которая и будет осуществлять управление многоквартирным домом до того момента, когда собственники выберут на общем собрании другую управляющую организацию, другую форму управления многоквартирным домом, например ТСЖ, или до проведения открытого конкурса.
Решение арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-24463/2013.
"Как следует из материалов дела, в отношении Администрации возбуждено дело о нарушении антимонопольного законодательства по признакам нарушения Администрацией статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ), выразившемся в непроведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на право управления многоквартирным домом, по результатам рассмотрения которого вынесено решение. Названным решением бездействие Администрации по вопросу проведения конкурса по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами, введенными в эксплуатацию после 18.06.2011, признано нарушением части 1 статьи 15 Закона N 135-ФЗ. Администрации выдано предписание, в соответствии с которым Администрации предписано принять меры по организации конкурса для управления многоквартирными домами. Не согласившись с вынесенным решением, Администрация обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании его недействительным.
В соответствии с частью 13 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) в редакции, действовавшей на момент принятия оспариваемого решения и введенной в действие с 18.06.2011 Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ, в течение десяти рабочих дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления данным домом. Частью 4 статьи 161 ЖК РФ в редакции, действовавшей на момент вынесения оспариваемого решения, предусмотрено, что орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Как следует из материалов дела и не оспаривается Администрацией, в период после 18.06.2011 выданы разрешения на ввод в эксплуатацию нескольких многоквартирных жилых домов.
В обоснование своей позиции об отсутствии правовых оснований для проведения открытого конкурса в отношении названных многоквартирных жилых домов Администрация указывает, что на момент сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию такой дом является собственностью застройщика, который самостоятельно заключает договор управления многоквартирным жилым домом с обслуживающей организацией и определяет обслуживаемый жилой фонд, что и было сделано в отношении названных домов.
Названный довод Администрации подлежит отклонению в связи со следующим. Частью 14 статьи 161 ЖК РФ в редакции, действовавшей на момент вынесения оспариваемого решения, предусмотрено, что до заключения управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 названной статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом, который заключается не позднее чем через пять дней по дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Таким образом, из совокупного толкования части 13, 14 статьи 161 ЖК РФ следует, что управление многоквартирным домом самим застройщиком либо управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом, осуществляется только до момента заключения договора между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса.
При этом содержащаяся в части 13 статьи 161 ЖК РФ отсылочная норма к части 4 названной статьи не свидетельствует о том, что проведение открытого конкурса по отбору управляющей организации должно осуществляться только лишь в случаях, предусмотренных частью 4 статьи 161 ЖК РФ. Названная отсылочная норма свидетельствует о том, что проведение открытого конкурса по отбору управляющей организации и в случаях, предусмотренных частью 4 статьи 161 ЖК РФ, и в случаях, предусмотренных частью 13 названной статьи, проводится в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
Названный порядок установлен Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 (далее - Правила проведения открытого конкурса)".
Таким образом, при любых обстоятельствах, за исключением случая, когда собственники провели общее собрание, выбрали способ управления многоквартирным домом, решение собственников в реальности исполнилось, органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по отбору управляющей организации. В противном случае уже собственники на основании части 6 статьи 161 Жилищного кодекса РФ могут обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию.
Вторым вопросом по проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации является возможность проведения открытого конкурса в случае, если отсутствует технологическое присоединение к сетям ресурсоснабжающих организаций, например, по вине застройщика многоквартирного жилого дома.
Решение арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-24463/2013 и Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А56-24463/2013.
"Подлежит отклонению и довод Администрации, а также третьих лиц о том, что отсутствие технологического присоединения многоквартирных домов, обеспечивающего постоянное снабжение таких домов коммунальными услугами, влечет невозможность исполнения договоров, заключенных с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса.
Ни положения частей 4, 13, 14 статьи 161 ЖК РФ, ни положения Правил проведения открытого конкурса не ставят проведение открытого конкурса по отбору управляющей организации в зависимость от наличия заключенных договоров на энергоснабжение многоквартирного дома.
Вместе с тем подпунктом 5 пункта 41 Правил проведения открытого конкурса также предусмотрено, что конкурсная документация, утверждаемая организатором конкурса, включает в себя в том числе перечень обязательных работ и услуг, устанавливаемый организатором конкурса в зависимости от уровня благоустройства, конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, включая требования к объемам, качеству, периодичности каждой из таких работ и услуг.
Кроме того, в силу пункта 14 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354, управляющая организация, выбранная в установленном жилищном законодательством Российской Федерации порядке для управления многоквартирным домом, приступает к предоставлению коммунальных услуг потребителям в многоквартирном доме с даты, указанной в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе управляющей организации, или с даты заключения договора управления многоквартирным домом, в том числе с управляющей организацией, выбранной органом местного самоуправления по итогам проведения открытого конкурса, но не ранее даты начала поставки коммунального ресурса по договору о приобретении коммунального ресурса, заключенному управляющей организацией с ресурсоснабжающей организацией.
Таким образом, до момента заключения договора с ресурсоснабжающей организацией управляющая организация, выбранная органом местного самоуправления по итогам открытого конкурса, не лишена возможности оказывать иные услуги и работы по содержанию общего имущества собственников помещений многоквартирного дома в порядке, определенном Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, а также Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170.
Арбитражный суд также отмечает, что нахождение внешних сетей, через которые осуществляется технологическое присоединение многоквартирных домов к сетям ресурсоснабжающих организаций, в собственности застройщика не может служить препятствием для заключения между управляющей организаций, отобранной по результатам открытого конкурса, и ресурсоснабжающей организацией договора на предоставление коммунальных услуг, так как в силу пункта 6 Правил недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 27.12.2004 N 861, собственники и иные законные владельцы объектов электросетевого хозяйства, через которые опосредованно присоединено к электрическим сетям сетевой организации энергопринимающее устройство потребителя, не вправе препятствовать перетоку через их объекты электрической энергии для такого потребителя и требовать за это плату".
С приведенным судебным решением можно полностью согласиться в том, что отсутствие каких-либо подключений не может являться основанием для непроведения открытого конкурса и выбора управляющей компании, поскольку законодательством такой запрет не установлен, а также собственники многоквартирного дома не должны быть ущемлены в правах на получение коммунальных услуг и надлежащее обслуживание многоквартирного дома. В подобной позиции, при которой администрация района не должна проводить открытый конкурс, заинтересованы застройщик и управляющая компания, которую фактически поставил управлять многоквартирным домом именно застройщик дома, например, путем заключения с ней договора на управление по правилам вышеприведенной части 14 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, что дает возможность, не проводя общего собрания в многоквартирном доме, передать управление такой компании. Этот способ законодательно установлен и является в какой-то мере выходом из ситуации, при которой многоквартирный дом вводится в эксплуатацию, многие дольщики еще не стали собственниками, в связи с чем невозможно провести общее собрание собственников, а необходимость управления домом появляется незамедлительно после ввода его в эксплуатацию.