Внешний (экономический) износ - это потеря стоимости, обусловленная внешними факторами, такими как: законодательные изменения, ограничивающие или ухудшающие права собственности, потеря рынка и т.д.

Так как внешний износ - результат внешнего влияния, которое воздействует на предприятие в целом, а не на каждый объект в отдельности или их группу, то внешний износ чаще оценивается с применением доходного подхода. Среди причин экономического устаревания можно выделить следующие:

1) сокращение спроса;

2) возросшая конкуренция;

3) изменения в структуре запасов сырья;

4) рост расценок на сырье, рабочую силу или коммунальные услуги без соответствующего увеличения цены выпускаемой продукции;

4) законодательные ограничения;

5) изменения в структуре рынка товаров,

6) факторы окружающей среды.

Основной причиной внешнего износа является законодательно установленные ограничения на использование оцениваемых объектов в связи с изменениями природоохранных норм и правил техники безопасности.

Величина внешнего износа приравнивается к уровню расходов, необходимых для модернизации машин и оборудования в целях выполнения законодательных норм.

При расчете величины внешнего износа используют принцип замещения, т.е. учитывают полезность объекта. В силу экономических причин часть оборудования (инвестиций, мощностей и т. д.) оказывается не задействованной и не приносит никакой пользы. А поскольку полезность объекта в связи с недоиспользованием меньше, чем у объекта, работающего с полной производительностью, то и стоимость его

уменьшается.

Коэффициент внешнего износа, связанный с недоиспользованием,

где: К в - коэффициент внешнего износа;

Р р - реальная мощность или реальная производительность объекта;

Р н - номинальная мощность или номинальная производительность

n – “коэффициент торможения”, коэффициент Чилтона.

Иногда недоиспользование может быть причиной функционального устаревания, а иногда и физического износа оборудования. Например, если предприятие работает не в полную мощность по экономическим причинам, то потери, обусловленные недоиспользованием, относятся ко внешнему

износу; если же нарушен производственный баланс (имеются узкие участки производства), то потери могут быть отнесены на функциональный износ. Недоиспользование может возникнуть и в силу физических причин, таких как плохое техническое обслуживание, отложенный ремонт, недостаток запчастей и пр. Во всех случаях оценщик должен выявить причины и сопутствующие обстоятельства, приведшие к недоиспользованию техники, чтобы четко разделить виды износа и устаревания и правильно их учесть. Внешний износ, обусловленный снижением спроса на продукцию, низкой покупательной способностью, определяется, как правило, экспертным путем.

В целом, внешний износ зависит от влияния слишком большого числа факторов. Поэтому прежде чем рассчитывать обесценивание необходимо глубоко разобраться в ситуации не только на предприятии, но и в смежных отраслях техники, использующих аналогичное оборудование, учесть региональные и местные особенности.

Выводы

Затратный подход достаточно широко применяется для оценки специальных и уникальных объектов машиностроения, а также при оценке устаревших машин и оборудования, выпуск которых в настоящее время не осуществляется.

Достоинства

Универсальность. Возможность применять для различных видов оборудования, включая специальное и уникальное.

Возможность точнее учесть влияние износа (разные агрегаты изнашиваются в разной степени), делать детализированные оценки страховой стоимости и страхового возмещения (разные агрегаты имеют разную степень риска), получить оценки имущества, удобные при его разделе, благодаря расчету по отдельным единицам оборудования.

Д. В. Виноградов

ФУНКЦИОНАЛЬНЫЙ И ВНЕШНИЙ (ЭКОНОМИЧЕСКИЙ) ИЗНОС. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ В СООТВЕТСТВИИ С МЕЖДУНАРОДНЫМИ СТАНДАРТАМИ. ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ: УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ

Функциональный износ – это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с точки зрения его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Различают следующие виды функционального износа:

• износ исправимый (если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление);
• износ неисправимый (если дополнительно полученная стоимость не превышает затраты на восстановление).

• недостатками, требующими добавления элементов;
• недостатками, требующими замены или модернизации элементов;
• «сверхулучшениями».

Количественным измерителем исправимого функционального износа за счет недостатков, требующих добавления, является разница между стоимостью выполнения требуемых добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены при строительстве объекта оценки.

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов – элементы здания и оборудование, которые есть в существующем здании и еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным эксплуатационным стандартам.

Исправимый функциональный износ за счет позиций, требующих замены или модернизации, измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа, минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах.

«Сверхулучшения» – элементы здания и оборудование, которые есть в существующем здании и их наличие которых в настоящее время неадекватно современным эксплуатационным стандартам.

Исправимый функциональный износ за счет «сверхулучшений» измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений», минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус возврат материалов, если он имеет место.

Если стоимость строительства определяется как замещающая, то при определении исправимого функционального износа имеют место некоторые особенности. Так как в этом случае «сверхулучшения» отсутствуют, то нет необходимости определять приходящуюся на них долю физического износа. Однако стоимость исправления «сверхулучшений» все же необходимо учитывать.

Пример 34. Определить исправимый функциональный износ офисного здания, если известно что:

• современные стандарты требуют установки в здании кондиционера, стоимость установки которого в существующем здании составляет 150 тыс. руб., а стоимость установки в этом же здании при его строительстве – 110 тыс. руб.
• установленная в здании электроарматура не соответствует современным рыночным стандартам, при этом стоимость существующей электроарматуры, включенной в восстановительную стоимость, составляет 350 тыс. руб., физический износ существующей электроарматуры – 200 тыс. руб., стоимость демонтажа существующей электроарматуры – 100 тыс. руб., стоимость возврата материалов – 10 тыс. руб., стоимость монтажа новой электроарматуры – 190 тыс. руб.
• в здании имеется складское помещение и анализ наилучшего и наиболее эффективного использования показал, что в настоящее время данную площадь целесообразно использовать как офисную, при этом текущая восстановительная стоимость складской площади составляет 800 тыс. руб., физический износ – 50 тыс. руб., стоимость ликвидации склада – 80 тыс. руб.

1. Определим величину исправимого функционального износа, вызванного недостатками, требующими добавления элементов (в нашем случае – кондиционера):

2. Определим величину исправимого функционального износа, вызванного недостатками, недостатками, требующими замены или модернизации элементов(в нашем случае – электроарматуру):

3. Определим величину исправимого функционального износа, вызванного «сверхулучшениями» (в нашем случае – позициями, которые функционально присущи складскому помещению):

Таким образом, стоимость исправимого функционального износа здания составляет:

Неисправимый функциональный износ вызывается:

• недостатками за счет позиций, не включенных в стоимость нового, но которые должны быть;
• недостатками за счет позиций, включенных в стоимость нового, но которых быть не должно;
• «сверхулучшениями».

Расчет неисправимого функционального износа за счет недостатков не зависит от того, восстановительная или заменяющая стоимости будут приниматься за основу.

Неисправимый функциональный износ за счет позиций, которые включены в стоимость нового строительства , но которых быть не должно, измеряется как текущая стоимость нового, минус относящийся физический износ, минус стоимость добавленного (т.е. настоящая стоимость дополнительных расходов, связанных с наличием данной позиции).

Неисправимый функциональный износ за счет «сверхулучшений» определяется в зависимости от того вида стоимости, который принят за основу.

В случае применения восстановительной стоимости неисправимый функциональный износ за счет «сверхулучшений» измеряется как восстановительная стоимость элементов «сверхулучшения», минус их физический износ, плюс настоящая стоимость (PV) издержек владельца, связанных с наличием «сверхулучшений», минус любая добавленная стоимость. При этом к издержкам владельца относят дополнительные налоги, страховки, расходы по обслуживанию, коммунальные платежи, а к добавленной стоимости относят увеличенную арендную плату и т.д. - связанные с наличием «сверхулучшения».

Пример 35. Определить неисправимый функциональный износ офисного здания, если известно что:

• при определении стоимости нового строительства для рассматриваемого здания не учитывалась установка системы пожаротушения (так как в существующем здании ее нет), при этом предполагается, что чистая потеря дохода, вызванная отсутствием установки, составляет 20 тыс. руб., норма капитализации для зданий – 10%, а стоимость устройства системы пожаротушения при строительстве нового здания – 150 тыс. руб.
• оцениваемое здание имеет большую высоту этажа, которая с точки зрения рынка на дату оценки является избыточной, при этом текущая восстановительная стоимость существующего здания 174 900 тыс. руб., а текущая восстановительная стоимость точно такого же здания, имеющего нормальную, с точки зрения рынка, высоту этажа 172 900 тыс. руб., физический износ определен на уровне 40%, ежегодно владелец несет дополнительные издержки, связанные с большой высотой этажа (отопление, освещение и т.д.), в размере 500 тыс. руб., существующий коэффициент капитализации для зданий составляет 10%.

1. Определим величину неисправимого функционального износа, вызванного недостатками, не включенными в стоимость нового строительства, но которые должны быть, исходя из рыночных данных о потерях доходов, вызванных отсутствием элемента или оборудования (в нашем случае – системы пожаротушения)

2. Определим величину неисправимого функционального за счет «сверхулучшений» (в нашем случае – большую высоту этажа):

Таким образом, стоимость неисправимого функционального износа здания составляет:

Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

• метод капитализации потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;
• метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий.

Метод капитализации потери дохода предполагает определение потерь дохода всей собственности за счет внешних воздействий. Затем доля потерь, приходящаяся на здание, капитализируется при норме капитализации для зданий.

Пример 36. Определить внешний (экономический) износ склада, если известно что: чистый доход без учета внешних факторов после устранения исправимого физического и функционального износа составляет 25 000 тыс. руб.; текущий чистый доход после устранения исправимого физического и функционального износа – 21 000 тыс. руб.; стоимость земли 5 000 тыс. руб., норма капитализации для земли 10%; норма капитализации для земли 15%.

1. Определим потерю чистого дохода за счет внешних факторов:

2. Определим чистый доход, относящийся к зданию:

3. Определим потерю чистого дохода, относящуюся к зданию:

Таким образом, стоимость внешнего (экономического) износа склада составляет:

Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом

Пример 37. Определить внешний (экономический) износ склада, находящегося вдалеке от вещевого рынка, если известно что: цена продажи объекта-аналога, находящегося вдалеке от вещевого рынка – 600 тыс. руб.; цена продажи объекта-аналога, находящегося вблизи от вещевого рынка – 450 тыс. руб.; разница в физических и других различиях объектов-аналогов составляет 60 тыс. руб.

1. Определим стоимость внешнего (экономического) износа склада составляет:

Затратный подход обладает рядом преимуществ и недостатков.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

• технико-экономический анализ стоимости нового строительства;
• обоснование необходимости обновления действующего объекта;
• оценка зданий специального назначения;
• при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;
• анализ эффективности использования земли;
• решение задач страхования объекта;
• решение задач налогообложения;
• при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
6. Отдельная оценка земельного участка от строений.
7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

Моральный износ

К функциональному износу относят снижение стоимости имущества, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям.

Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновлены ми элементами и его же стоимостью на дату проведения оценки без обновленных элементов (разница между стоимостью воспроизводства здания и его стоимостью замещения).

Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый функциональный износ рассчитывается чаще всего стоимостным методом.

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов, - позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное оборудование). Износ по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату проведения оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.

В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами:

* капитализацией потерь в арендной плате;

* капитализацией избыточных эксплуатационных затрат.

Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам.

При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального износа. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом в целом (зданием и землей) и выражающийся в арендной плате, необходимо соответственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, приходящегося на здание, можно использовать метод инвестиционного остатка для здания или метод анализа соотношения стоимости земельного участка и общей цены продажи имущественного комплекса.

Определение обесценения, вызванного неустранимым функциональным износом по причине устаревшего объемно-планировочного решения, (удельная площадь, кубатура), осуществляется методом капитализации потерь в арендной плате.

Расчет неустранимого функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии, может быть произведен подобным образом. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимого функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями и в которых тем не менее размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектам аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.

Внешний износ

Внешний или экономический износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Хотя внешний износ в большинстве случаев не устраним, иногда он может самоустраниться из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

* метод капитализации потерь в арендной плате;

* метод капитализации избыточных эксплуатационных расходов;

* метод сравнения продаж.

Оценка внешнего износа методом капитализации потерь в арендной плате и методом капитализации избыточных эксплуатационных потерь производится аналогично расчету данными методами функционального износа, рассмотренными выше. В случае оценки внешнего из носа необходимо выявить потери в арендной плате, вызванные признаками внешнего износа или избыточные эксплуатационные расходы, вызванные признаками внешнего износа.

Метод сравнения продаж состоит в выявлении рыночной оценки накопленного износа объекта, путем сопоставления его восстановительной стоимости с текущими ценами продаж сравнимых объектов .

Этапы реализации метода:

1. Отбор недавних продаж объектов аналогичных объекту оценки по характеру улучшений, корректировка их цен и формирование информации для определения восстановительно стоимости здания;

2. Определение стоимости участка земли для каждого сопоставимого объекта;

3. Определение цен зданий с учетом износа путем исключения стоимости участков земли из цен продаж сопоставимых объектов;

4. Расчет текущей восстановительной стоимости объекта каждого из сопоставимых;

5. Определение величины накопленного износа сопоставимых зданий, вычитанием их цен с учетом износа из текущей восстановительной стоимостью тех же зданий;

6. Определение среднего процента износа сопоставимых зданий для его переноса на объект оценки.

Достоинства метода состоит а объективности его результатов, так как с помощью сравнения продаж оценщик только выявляет реакцию рынка на старение объекта недвижимости и изменение окружающей среды.

Недостатком метода является обезличенность выявленного типа износа, то есть в отсутствии возможности дифференциации по типам и видам износа, что ограничивает применение этого метода в управлении недвижимостью. Кроме того, метод достаточно трудоемкий, так как требует приведения расчетов не только по сравнению продаж, но и по определению стоимости земельных участков и восстановительной стоимости улучшения всех объектов.

Одним из главных факторов, вызывающих уменьшение надежности машин с течением времени, является износ, которому с начала эксплуатации подвергаются машины и оборудование.

В.Ю. Белопашенцев , эксперт-автотехник, практикующий оценщик машин и оборудования с 1997 г., - о методах определения различных видов износа.

В предыдущем материале мы рассмотрели методы определения степени физического износа машин при их оценке . Очередной материал - о функциональном и внешнем (экономическом) износе.

Функциональный износ машин

В отличие от физического износа, имеющего абсолютный характер, функциональный износ является относительным: это потеря стоимости машиной (объектом оценки) в результате применения новых технологий и материалов при производстве аналогичного оборудования и увеличение издержек при ее эксплуатации.

На ускорение функционального износа, т.е. частоту смены поколений машин и технологий, влияет научно-технический прогресс.

Применительно к вопросам оценки обычно рассматривают две стороны возможного отличия нового объекта от старого.

Исходя из статей затрат, различают следующие группы функционального износа (устаревание):

1. износ, обусловленный избытком капитальных затрат.
   Этот износ представляет собой результат технологических изменений, появления новых материалов или невозможности оптимально использовать оборудование, несбалансированности производственного процесса. Часто этот вид функционального износа называют технологическим устареванием .

   Коэффициент функционального износа определяется по формуле:

   К фун = 1 - (По/Па)*n,
   где По - производительность оцениваемого старого оборудования; Па - производительность нового оборудования или аналога; n - коэффициент торможения цены.

2. износ, обусловленный избытком производственных затрат.
   Этот износ возникает в результате совершенствования технологии либо повышения эффективности размещения и компоновки. Этот вид функционального износа часто называют операционным устареванием .

Определение обесценивания машин и оборудования, вызванное операционным устареванием, включает в себя следующие этапы

1. определение ежегодных эксплуатационных расходов при использовании оцениваемого объекта;
2. определение ежегодных эксплуатационных расходов при использовании аналога;
3. определение разницы затрат на эксплуатацию;
4. учет влияния налогов;
5. определение остаточного срока экономической жизни оцениваемого объекта или времени на устранение недостатков;
6. определение текущей стоимости ежегодных будущих потерь по соответствующей ставке дисконтирования.

Операционное устаревание можно рассматривать как сегодняшнюю стоимость будущих избыточных производственных затрат. В зависимости от типа излишних производственных затрат, связанных с действующим оборудованием, различают операционное устаревание, вызванное повышенными а) инвестиционными издержками; б) эксплуатационными затратами.

Внешний (экономический) износ машин

Внешний износ проявляется в потере стоимости, вызванной крупными отраслевыми, региональными, общенациональными или мировыми технологическими, социально-экономическими, экологическими и политическими изменениями, например, сокращением спроса и предложения на определенный вид продукции, ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений, правовыми изменениями.

Существуют два подхода при определении величины внешнего износа:

1) капитализация потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;

2) сравнение продаж аналогичного оборудования при наличии и отсутствии внешних воздействий.

При достаточном объеме данных второй подход является более предпочтительным.

На экономическое устаревание влияет большое количество факторов, причем не всегда удается доказать, что обесценение происходит именно по той или иной причине.

При применении затратного подхода недоиспользование оборудования вследствие внешнего износа можно оценить с помощью относительных показателей. Обычно таким показателем является относительный коэффициент недоиспользования оборудования:

In = (В факт/ В ном),

где В факт и В ном -) соответственно фактический и номинальный выпуски продукции (в денежном выражении) за определенный период времени.

Коэффициент внешнего экономического износа оборудования равен

К и, вн = 1 - In

При определении внешнего экономического износа машин и оборудования важно четко представлять истинные причины снижения выпуска продукции.

Совокупный (накопленный) износ машин

Коэффициенты физического, функционального и экономического износов обычно вычисляют в долях или процентах от стоимости воспроизводства или стоимости замещения. Для определения коэффициента суммарного (Накопленного) износа существуют 1) аддитивный и 2) мультипликативный подходы.

1. При аддитивном подходе коэффициент суммарного износа (К) определяется сложением коэффициентов физического, функционального и экономического износов.
   К = К физ +К фун +К вн
2. При мультипликативном подходе базой для определения коэффициентов износа является стоимость, из которой исключены учтенные ранее виды износа. В данном случае суммарный коэффициент износа (К) определяется по формуле:
   К = 1 - (1 - К физ) х (1 - К фун) х (1 - К вн)

При использовании доходного подхода вообще не требуется специальный учет какого-либо вида износа, так как влияние каждого из них проявляется в величине дохода, создаваемого объектом оценки.

При определении сравнительного подхода в качестве базы для определения стоимости машины обычно используют рыночные цены (Цан) идентичных объектов или близких аналогов. Считается, что в этих ценах уже учтен функциональный и внешний износы оборудования, практически одинаковых с объектом оценки.

Поэтому требуется определение лишь его физического износа для корректировки цен близких аналогов по степени износа, если это необходимо:

С = Цан х (1 - Ки, физ, оц)/(1 - Ки, физ, ан), где Ки, физ, оц; Ки, физ, ан - коэффициенты физического износа объекта оценки и близкого аналога соответственно.

При использовании затратного подхода процесс определения стоимости (С) объекта оценки сводится к определению полной стоимости воспроизводства (Св) с последующим учетом обесценения вследствие действия всех трех видов износа:

С = Св (1 - Ки, физ) х (1 - Ки, Фун) х (1 - Ки, вн).

Формулы определения коэффициентов износа, приведенные выше, показывают, что процедура учета всех трех видов износа предполагает определенную последовательность:

• первым всегда учитывают физический износ;
• затем функциональный;
• потом - внешний (экономический износ).

Подготовила Наталья Панасенко

Проблема корректного расчета внешнего износа основных фондов российских промышленных предприятий стоит достаточно остро, особенно с учетом того факта, что многие имущественные комплексы действующих предприятий были построены еще до 1990-х гг. Промышленные предприятия в результате резкой смены системы хозяйственных отношений в 1990-е гг. оказались в трудном положении. Потеря старых хозяйственных связей с поставщиками сырья и потребителями продукции привели к существенному снижению экономической эффективности деятельности.

Задача выхода из кризиса стала перед большинством отраслей промышленности, среди которых можно выделить приборостроение, машиностроение, химическую промышленность, авиационную промышленность, угледобывающую промышленность и многие другие.

В сложившихся условиях оценка основных фондов российских предприятий требует, в первую очередь, корректного расчета всех видов износа (физического и функционального) с учетом значительного морального и физического устаревания объектов, а также внешнего (экономического), учитывающего произошедшие изменения в окружении объектов.

Существующие методы расчета внешнего износа

Внешний (экономический) износ основных фондов проявляется в потере стоимости, вызванной крупными отраслевыми, региональными, общенациональными или мировыми технологическими, социально-экономическими, экологическими и политическими изменениями, например, сокращением спроса или предложения на определенный вид продукции, ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений, коммуникаций, изменениями в законодательстве и др.

В учебной и методической литературе обычно выделяют две группы методов для определения внешнего износа:

1. методы, основанные на сравнении продаж подобных объектов при стабильных и измененных внешних условиях;
2. методы, основанные на анализе потерь дохода, относящегося к изменению внешних условий (например, метод капитализации потерь дохода).

Все методы основаны на сравнении аналогичных объектов в двух состояниях:

1. до изменения внешних условий;
2. после изменения внешних условий.

Основные сложности заключаются в определении «точки» нулевого внешнего износа и параметров функционирования объекта (объектов) в условиях отсутствия внешнего износа. Поэтому многие оценщики для определения внешнего износа используют метод, основанный на анализе операционной загрузки (см., например, ). В этом случае величина внешнего износа определяется по следующей формуле:

D внеш = 1 - К п

где
D внеш —величина внешнего износа, %;
К — операционная загрузка актива (группы активов);
N — коэффициент торможения или фактор масштаба.

Для определения операционной загрузки обычно сравнивают текущий уровень объема производства имущественного комплекса с проектными показателями, с максимальным историческим объемом производства имущественным комплексом или производственной мощностью имущественного комплекса на момент оценки.

Данная модель имеет ряд недостатков, наиболее существенными из которых являются следующие:

• недозагрузка актива может быть вызвана не только влиянием внешней среды (т.е. внешним износом), но и такими факторами, как неадекватное управление, функциональное устаревание актива, использование актива не в соответствии с ЛиНЭИ и т.д. Кроме того, можно привести примеры активов (отраслей), для которых падение загрузки не привело к появлению внешнего износа;
• с использованием данной модели оценщик фактически отвечает на вопрос: насколько изменилась бы стоимость строительства актива, если бы его изначально проектировали бы для меньшей проектной мощности. При этом не учитываются некоторые экономические характеристики актива, например разница в себестоимости одного и того же объема готовой продукции, произведенной с использованием актива различной проектной мощности. Использование производственного оборудования меньшей производственной мощности может привести к уменьшению себестоимости производства одного и того же объема продукции за счет снижения, например, энергопотребления, однако в некоторых случаях оно абсолютно не влияет на экономическую эффективность производства этого объема продукции.

По мнению авторов статьи, во многих случаях при оценке имущественных комплексов более предпочтительным является использование методов расчета внешнего износа основных фондов, относящихся к группе методов анализа потерь доходов. В данной статье описан один из таких методов. Данный метод был опробован специалистами департамента оценки компании «ФБК», имеющими значительный опыт оценки основных фондов и бизнеса предприятий различных отраслей.

Описание методики расчета внешнего износа на основе анализа рентабельности основных фондов

Обязательными условиями использования предлагаемой методики являются:

• наличие информации по ряду однородных компаний отрасли, осуществляющих один и тот же вид экономической деятельности и имеющих похожий состав основных производственных фондов;
• различия в условиях деятельности рассматриваемых однородных компаний, позволяющих считать деятельность отдельных предприятий более рентабельной, чем деятельность других.

Методика позволяет рассчитать внешний износ группы основных производственных фондов компании. Основой методики является анализ рентабельности основных производственных фондов по выборке предприятий той или иной отрасли и выявление компаний, основные фонды которых характеризуются наличием внешнего износа и компаний, основные фонды которых свободны от внешнего износа. Алгоритм расчета внешнего износа включает несколько этапов:

1. Определение рыночной стоимости основных производственных фондов (кроме избыточных, не относящихся к основной деятельности) объектов предприятий по состоянию на актуальную дату оценки с учетом всех видов износа, за исключением внешнего износа.
2. Определение прогнозной выручки от основной производственной деятельности в течение одинакового периода времени (например, одного календарного года) после даты оценки для всех участвующих в анализе предприятий.
3. Определение прогнозной себестоимости основной деятельности за вычетом амортизационных отчислений в течение одинакового периода времени (например, одного календарного года) после даты оценки для всех участвующих в анализе предприятий.
4. Определение прибыли от основной деятельности как разницы между выручкой и себестоимостью без учета амортизации.
5. Определение рентабельности основных производственных фондов делением прибыли от основной производственной деятельности на рыночную стоимость основных фондов, рассчитанную на первом этапе.
6. Анализ показателей рентабельности основных производственных фондов по группе предприятий и выявление компаний, основные фонды которых характеризуются наличием внешнего износа.
7. асчет внешнего износа.

Предлагаемая методика использовалась компанией «ФБК» при проведении оценки бизнеса российских угледобывающих компаний. Угледобывающая промышленность имеет ряд характерных особенностей, приводящих к появлению внешнего износа у основных фондов некоторых предприятий:

• большинство угледобывающих предприятий осуществляют свою деятельность более 20 лет. Имущественные комплексы многих угледобывающих предприятий были построены до 1990 г. и рассчитаны на отличные от текущих условия деятельности;
• состав основных производственных фондов у всех угледобывающих предприятий примерно одинаков;
• качество энергетических углей заметно отличается от месторождения к месторождению, что существенно влияет на цены реализации угольной продукции конечным потребителям и спрос на продукцию;
• условия добычи угля и себестоимость добычи для различных предприятий существенно отличаются в зависимости от геологических особенностей угольных пластов, степени выработанности месторождений и способа добычи;
• транспортная составляющая в конечной цене угольной продукции весьма существенна, что негативно влияет на экономическую эффективность угледобывающих предприятий, расположенных в удалении от потенциальных рынков сбыта;
• объемы деятельности многих угледобывающих предприятий существенно ниже их производственной мощности из-за отсутствия спроса на продукцию.

При проведении анализа из первоначальной выборки угледобывающих компаний был исключен ряд предприятий в связи с нетипичными условиями деятельности, а именно специфической схемой функционирования, когда угледобывающее предприятие продает большинство специализированных производственных фондов сторонней организации, которая затем осуществляет добычу угля по договору подряда. Показатели рентабельности основных фондов подобных предприятий нельзя использовать для проведения анализа.

Анализ рентабельности основных производственных фондов проводился на основе данных по двенадцати угледобывающим предприятиям, имеющим необходимые специализированные активы и самостоятельно осуществляющим добычу и реализацию угля (табл. 1).

Таблица 1. Информация об основных фондах угледобывающих предприятий

В целях сохранения конфиденциальности информации денежные единицы, в которых выражена стоимость основных фондов и другие денежные показатели, были изменены. Данное изменение не повлияло на значения рассчитанных в процессе анализа относительных показателей. Под уровнем загрузки основных производственных фондов понимается отношение фактического объема добычи угля к заявленной производственной мощности предприятия.

Как видно из табл. 1, коэффициент корректировки остаточной балансовой стоимости основных производственных фондов, полученный после расчета их рыночной стоимости без учета внешнего износа, заметно отличается для различных предприятий (от 1,74 до 24,52 раза). Столь существенное различие между балансовой стоимостью объектов и их рыночной стоимостью не позволяет использовать данные бухгалтерской отчетности в качестве базы для расчета показателей рентабельности. Именно поэтому расчет рентабельности основных производственных фондов представляется целесообразным проводить на основе их рыночной стоимости. Кроме того, в целях анализа целесообразно скорректировать рыночную стоимость основных фондов на сумму избыточных, не участвующих в основной деятельности (добыче угля).

Рентабельность основных фондов угледобывающих предприятий определялась как отношение прибыли от основной деятельности (добыча и реализация угольной продукции) к рыночной стоимости основных фондов (кроме избыточных) без учета внешнего износа по состоянию на дату проведения оценки (в данном примере датой оценки являлось 01.07.2004 г. или 01.10.2004 г.). Прибыль от добычи и реализации угольной продукции равна разнице между выручкой от реализации угольной продукции и себестоимостью добычи. При этом авторы использовали спрогнозированные показатели выручки и себестоимости на 2005 г.

Результаты проведенных расчетов представлены в табл. 2.

Таблица 2. Рентабельность основных фондов угледобывающих предприятий

Как видно из таблицы, разброс значений рентабельности основных фондов двенадцати угледобывающих компаний велик. Это связано как с наличием внешнего износа у основных фондов отдельных предприятий, так и с наличием нетипичных для отрасли условий деятельности у других предприятий. Все участвовавшие в анализе компании были условно разделены на три группы.

Первая группа в количестве двух компаний (№ 5, 12) имеет самые высокие показатели рентабельности основных фондов, существенно превышающие аналогичные показатели по другим предприятиям. Результаты анализа показали, что данный факт обусловлен наличием конкурентных преимуществ у указанных компаний по сравнению с другими участниками рынка, а именно более низкой себестоимостью добычи, более высоким качеством углей, выгодным географическим положением, обеспечивающим устойчивый спрос со стороны потребителей и более высокие цены реализации продукции и др.

Вторая группа в количестве четырех компаний (№ 3, 4, 6, 9) имеет средние по выборке значения рентабельности, лежащие в диапазоне 49...61 %. Как показал анализ, условия деятельности данных компаний являются наиболее типичными для отрасли. Все компании имеют необходимые производственные фонды и самостоятельно осуществляют добычу и реализацию угольной продукции. Средняя рентабельность по данным компаниям составила 55,1 %.

Третья группа в количестве шести компаний (№ 1, 2, 7, 8, 10, 11) характеризуется наиболее низкими показателями рентабельности основных фондов — от 7,6 до 39,2 %. Данные предприятия имеют «тяжелую» структуру активов, более высокую себестоимость добычи угля по сравнению с конкурентами, обусловленную выработанностью месторождений и сложными геологическими условиями добычи, невыгодное географическое положение по отношению к рынкам сбыта. Данные факты свидетельствует о наличии внешнего износа у основных фондов указанных компаний, обусловленного произошедшими с момента их создания изменениями во внешней среде.

Таким образом, с учетом проведенного анализа был сделан вывод о том, что основные фонды компаний третьей группы характеризуются наличием внешнего износа. В основе расчета внешнего износа основных фондов данных компаний лежало среднеарифметическое значение рентабельности по четырем компаниям, имеющим средние по выборке показатели. Формула расчета внешнего износа имеет следующий вид:

где
D B — внешний износ, %;
R 0 — рентабельность основных фондов без учета избыточных, %;
R cp — средняя рентабельность основных фондов.

В табл. 3 приведены результаты расчета внешнего износа и рыночной стоимости основных производственных фондов компаний третьей группы.

Таблица 3. Расчет внешнего износа и рыночной стоимости основных фондов

Анализ полученных результатов

С целью анализа и сравнения результатов расчет внешнего износа основных производственных фондов двенадцати угледобывающих предприятий был проведен методом анализа операционной загрузки. Расчеты были выполнены в соответствии с методикой, изложенной в , результаты представлены в табл. 4.

Таблица 4. Расчет внешнего износа методом анализа операционной загрузки

Как видно из табл. 4, метод анализа операционной загрузки дает достаточно противоречивые результаты:

1. Внешний износ был «выявлен» только у двух компаний (№ 8 и № 10). Для компаний № 1, 2 и 11 внешний износ составил 0 %. При этом компания № 7 характеризуется наименьшей рентабельностью основных фондов по выборке компаний (7,6 %), т.е. в большинстве случаев внешний износ данным методом был занижен.
2. Максимальный внешний износ (50 %) у компании № 10. Несмотря на низкую загрузку основных производственных фондов, рентабельность основных фондов достаточно высокая. В данном случае указанный метод показал завышенное значение износа.

Можно сделать вывод о том, что метод анализа операционной загрузки имеет существенные ограничения по применению и может использоваться в практических расчетах только при глубоком анализе причин возникновения внешнего износа и анализе структуры себестоимости, характерной для данной отрасли.

В то же время, расчет внешнего износа основных фондов двенадцати угледобывающих компаний в рамках оценки бизнеса, проведенный методом анализа рентабельности основных фондов, позволил существенно приблизить результаты оценки затратным подходом к результатам доходного и сравнительного подходов. Данный факт, по мнению авторов статьи, а также результаты сравнения с методом анализа операционной загрузки, позволяют судить об оправданности и обоснованности применения предлагаемого метода.

Следует также отметить, что метод анализа рентабельности основных фондов позволяет определить величину внешнего износа всего имущественного комплекса предприятия. Авторы использовали данную методику для оценки бизнеса данных компаний, поэтому полученная величина износа не распределялась между отдельными инвентарными позициями. Определение внешнего износа для каждой инвентарной позиции можно выполнить следующим образом:

1. Найти величину внешнего износа в денежном выражении в соответствии с ранее приведенным алгоритмом. При этом для расчета коэффициента рентабельности основных фондов в методе анализа рентабельности следует использовать стоимость всех основных фондов, участвующих в основной производственной деятельности.
2. В большинстве случаев внешнему износу будут подвержены только специализированные* основные фонды оцениваемой компании. Поэтому полученную величину внешнего износа в денежном выражении следует распределять только между данными активами.

Недостатком предложенного в данной статье метода расчета внешнего износа является, в первую очередь, ограниченность применения, обусловленная необходимостью сбора информации одновременно по группе однородных предприятий, а также связанная с этим необходимость проведения расчетов рыночной стоимости основных производственных фондов всех предприятий, участвующих в анализе, и прогнозирования прибыли от основной производственной деятельности.

В перспективе широкое использование метода без расчета рыночной стоимости основных фондов возможно при условии приведения бухгалтерской отчетности российских предприятий в соответствие с Международными стандартами отчетности, основополагающими принципами которых является отражение активов компании по их справедливой стоимости. В таких условиях расчет рентабельности основных фондов может быть проведен и на основе их балансовой стоимости.

Литература

1. Андрющенко В.С, Горбач СП. Определение экономического износа при оценке рыночной стоимости затратным подходом// Вопросы оценки. 2002. № 4.
2. Нормативы капитальных вложений: Справ, пособие / А.А. Малыгин, Н.М. Ларюшкина, А.Г. Витин и др. М.: Экономика, 1990.
3. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб.: СПбГТУ, 1997.

* Специализированное имущество — имущество, которое редко (если когда-либо) продается на открытом рынке, кроме как путем продажи бизнеса, частью которого оно является из-за его уникальности, возникающей вследствие специализированного характера... (МСО 2003, издание шестое, МПО-1, п. 3.5).